Date : 31 Mai 2007
Lieu : Villeurbanne, près de Lyon

Une vidéo très complète, qui résume bien la situation.

Un parisien lisant les journaux et écoutant la télévision (donc sous-informé)
souhaite reprendre en mains la commercialisation de l'appartement de sa soeur sur Villeurbanne.

L'agent immobilier l'informe des réalités du marché :

Les prix baisseraient sur certains produits : les maisons, les grands appartements.

L'offre de logements anciens est surabondante.

De nombreux programmes de logements neufs sont en cours de construction.

Les acheteurs font le marché.

Quand un prix est trop élevé, il devient impossible de vendre.

Moi : "Je n'y crois pas".
Une dernière preuve, sur le pas de la porte : l'agent immobilier me conseille d'aller visiter le site internet seloger.com

Lieu : Villeurbanne
Date : 31 Mai 2007
Durée : environ 11 minutes
Tournée en caméra cachée, vidéo anonymisée.

Un agent immobilier m'indique que les prix stagneraient.

Durant une longue discussion (coupée au montage), l'agent immobilier me présente des documents papier d'entreprise, des études pour la France entière, indiquant que les prix stagneraient. Notre discussion préalable (où j'explique que Paris est la lumière du monde) dure environ 20 minutes. Puis, je fais mine de quitter l'agence. L'agent immobilier décide alors de me livrer quelques exemples réels de transaction. Il s'agit d'une démarche classique, qui consiste à étudier les prix de transaction dans le quartier pour établir le "prix du marché". Toutes les informations ont été bippées, j'ai conservé les prix et pourcentages de négociation.

On découvre alors que le réseau d'agence regroupe 3100 biens en vente, sur 8 agences du grand Lyon. Ce chiffre n'est pas exagéré comparé à d'autres agences. Dans une prochaines vidéo, vous pourrez découvrir deux agents immobiliers dans 18 m2 gérant plus de 600 biens à la vente.

A la fin de l'entretien, l'agent immobilier présente la publication de mon bien dans son journal d'annonces, comme s'il s'agissait d'un privilège ... Mais est-ce vraiment un privilège de faire partie de 3100 biens à la vente, regroupés dans un même fichier ? Les Lyonnais sont-ils conscients qu'ils ont autant de choix et qu'il est possible de négocier les prix ?

Combien de temps le marché Lyonnais de l'immobilier pourra-t-il encore tenir ? Bien malin celui qui pourra répondre à cette question ...

Lieu : Villeurbanne
Date : 31 Mai 2007
Durée : environ 11 minutes
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée

Un agent immobilier m'indique que les prix stagneraient, voire baisseraient. Cette nouvelle m'étonne vraiment. Pourtant, c'est bien la réalité : 99% des prix se négocieraient. Les négociations seraient plus marquées ces derniers mois. Dans cette agence, le mois d'Avril n'aurait pas été très bon.

Concernant la pénurie : on a confirmation à nouveau que les constructions neuves fleurissent à Villeurbanne. Le sentiment de pénurie qui prévaut dans les grands journaux serait un "parisianisme". Les journalistes, les yeux rivés sur le VIème arrondissement de Paris, auraient oubliés d'aller étudier le terrain en province.

Lieu : Villeurbanne
Date : 31 Mai 2007
Durée : environ 14 minutes
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée

Reportage Les super-héros de l'immobilier :

Ces dernières années, on nous a souvent parlé d'un rattrapage de Lyon sur Paris.
Les mesures gouvernementales vont-elles accélérer le rattrapage des prix ?
Qu'en est-il vraiment ?

Pour le savoir, visite chez un AI de Villeurbanne. Il nous indique que les mesures de défiscalisation ne seront pas prises en compte par les banques. Elles ne devraient pas resolvabiliser les ménages. Pire : on observer déjà une stagnation des prix, parfois une baisse. C'est en fini du mythe du rattrapage. Dans le meilleur des cas, on peut espérer la reprise de l'activité. Mais pas la hausse des prix.

A mon avis, une des explications possibles : on construit beaucoup à Villeurbanne et dans le grand Lyon. Il est illusoire d'espérer une hausse des prix. La théorie de la pénurie serait un exemple de "parisiannisme". Les journalistes, regardant le VIème arrondissement de Paris, auraient extrapollé la situation du coeur de Paris à toute la France.

Date : 31 Mai 2007
Lieu : Lyon, hyper-centre
Durée : environ 16 minutes
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée.

Les super-héros de l'immobilier à Lyon :

Un parisien met en vente un appartement spacieux dans le centre-ville de Lyon.
Après un psycho-training de 5 minutes, l'agent immobilier se déchaîne :

L'agence immobilière réaliserait une seule vente par mois, contre quatre auparavant.

Les AIs suivraient des formations à la vente, pour "attraper les derniers pigeons".

Il resterait des pigeons. Démonstration de l'AI : si les grands réseaux existent toujours, c'est qu'il y a encore des pigeons (bippé).

Les prix parisiens sont fous, les Lyonnais sont plus raisonnables.

Confirmation du sixième reportage.
Dans le centre-ville de Lyon, le marché s'est retourné.

Remarque : le feu d'artifice commence vers 10 minutes. J'ai longtemps hésité à nommer cette vidéo : "champion du monde", en raison du caractère suréaliste de la discussion.

N'oubliez pas que dans mes paroles, il faut comprendre que je critique les Parisiens, pas les Lyonnais ... Les vrais (et les seuls) fous sont les dirigeants et les responsables marketing à Paris, au coeur du microcosme, qui voudraient nous faire croire que cette situation est tenable et que la bulle peut encore enfler. Le résultat de cette folie marketing, c'est que les AIs sont en train de crever à petit feu.

En cadeau à tous les Lyonnais.

Lieu : hyper-centre de Lyon
Date : 31 Mai 2007
Durée : environ 19 minutes
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée

Un agent immobilier m'explique que le marché se tasse.
Les petites surfaces partent bien.
Par contre, les grandes surfaces calent.
Visiblement, les acheteurs ont le choix.
Ils visitent et comparent.
D'après l'AI, les mesures du Président de la République n'auront qu'un impact très limité.

Fichtre !!! Mais ce n'est pas comme cela que ça se passe à Paris.
A Paris, on se met à genoux pour acheter.
Cela ne me plait pas du tout ... moi qui travaille pour la France et nourrit des fonctionnaires du fruit de mon dur labeur.

Lieu : Lyon
Date : 31 Mai 2007
Durée : environ 13 minutes 30 (quelques longueurs)
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée

Le reportage commence par un long psycho-training de 7 minutes, destiné à saturer l'interlocuteur de propos sans intérêt.
Je n'ai pas coupé cette longue introduction pour vous montrer comment procéder.

Pour les plus impatients, sautez directement à 7 minutes. On apprend :

Qu'il y a désormais plus de vendeurs que d'acheteurs.

Que les Lyonnais sont surendettés et qu'ils surestiment leur niveau de richesse.

Le marché est beaucoup moins actif et euphorique qu'il y a quelques années.

Lieur : centre-ville de Lyon
Date : 31 Mai 2007
Durée : environ 15 minutes
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée

Discussion sympa avec deux agents immobiliers.
Plus d'une dizaine d'agences concurrentes dans la rue.

Les agents immobiliers m'avouent gérer plus de 600 biens immobiliers,
pour un local de 13 m2 à Lyon + un local à Villeurbanne et sept agents immobiliers (sur deux sites).

Surréaliste. Sur le terrain, à Lyon, on a compris que les prix ne pourraient plus monter.
Mais les journalistes installés à Paris l'ont-il compris ?

Format : mp3, 64Kbps, tags
Date : 16 Mars 2007
Durée : environ 13 minutes

Ecouter : bulleimmo_20060316_ste_foy_les_lyons_clients_hesitants_depuis_deux_mois.mp3

Un investisseur d'Ile-de-France, un petit prétentieux pensant avoir fait fortune dans l'immobilier, contacte un agent immobilier de Ste-Foy Lès Lyons, qui se montre trés réservé et essaye de tempérer l'optimisme de son interlocuteur.

Date : 16 Mars 2006
mp3 : 96 Kbps, taggé
Durée : environ 6 minutes
Anonymisé : voix, rues, agence, etc ...

Ecouter l'enregistrement : bulleimmo_20060316_ste_foy_les_lyons_l_immobilier_ne_peut_que_baisser.mp3

Mise en garde : le fichier n'est intéressant qu'après 3 minutes exactement.

Résumé : un versaillais contacte une agence de St-Foy les Lyons, une banlieue chic de Lyon, pour mette en vente une maison. L'agent immobilier est sincère et livre son avis sur la conjoncture. Mais l'agent immobilier ne nous indique pas s'il est pessimiste pour la conjoncture nationale ou locale.

Date : 8 décembre 2006
Lieu : banlieue chic de Lyon, proche d'une prestigieuse école de kommerce
Durée : environ 9 minutes
Anonymisé : Oui, voix modifiées

Cet enregistrement illustre le phénomène de downsizing : vendre un grand logement pour acheter un petit appartement, mieux adapté à la retraite des personnes âgées.

Ecouter l'enregistrement : bulleimmo_20061208_banlieue_chic_Lyon_downgrading.mp3

Un Français travaillant aux Etats-Unis
et revenant en France tous les 6 mois
doit prendre une décision patrimoniale importante :
vendre immédiatement ou dans un an.
(c'est la partie fictive du reportage)

L'agent immobilier nous apprend les informations suivantes :

Il y aurait plus de biens à vendre que de clients potentiels.

Les personnes âgées vendent de grandes maisons pour s'installer dans des appartements neufs.

Les personnes âgées ne possèdent pas plusieurs résidences (comme on voudrait nous le faire croire), mais choisissent des appartements en centre-ville.

Une livraison récente de programme neuf est invendu.
Seuls deux appartements auraient été vendus.

Les achats-reventes se font entre vendeurs de biens, en cercle clos.

Mais le ressort du marché, le primo-accédant, a totalement disparu.

Quand je suggère à l'agent immobilier que je pourrais vendre mon appartement pour acheter une grande maison dans 3 ou 4 ans, l'agent immobilier acquiesce !!!