Immobilier France : Les flux de la primo accession

Le primo-accédant est un ménage n'ayant jamais été propriétaire d'un bien immobilier et qui achète pour la première fois un logement destiné à son propre usage.

L'importance des primo-accédants est totalement ignorée du grand public.
Les études des professionnels évitent soigneusement cette problématique et se concentrent sur les prix.

Faites un test : posez à votre entourage la question du pourcentage de primo-accédants par rapport aux ventes totales. Généralement, les réponses sont proches de 20%. En fait, les primo-accédants sont les pilliers du marché :

Les primo-accédants sont la principale composante de la demande en logements (entre 54% et 76% des transactions).

Les primo-accédants permettent les mutations dans l'ancien (en vendeur vend et rachète ailleurs).

Les primo-accédants s'endettent lourdement, souvent sur 25 ans à 30 ans. C'est une source nouvelle de financement, alors que les mutation sont des transferts d'investissement. C'est l'argent des primo-accédants qui finance les activités de construction, les banques et les vendeurs qui tentent de dépenser leurs plus-values par tous les moyens (4x4, montre bling-bling, bons du trésor américain, etc...).

Durant la précédente crise de l'immobilier, entre 1992 et 1995, le nombre d'acquisitions réalisées par des primo-accédants était compris entre 200.000 et 300.000 par an, un chiffre jugé comme normal par rapport à l'augmentation du nombre de ménages. D'ailleurs à cette époque, personne n'envisageait la possibilité d'une bulle immobilière, tant notre pays vieillit rapidement.

Cependant, contre toute attente, depuis l'année 1996, le nombre d'acquisitions par des primo-accédants s'établie à un niveau élevé de plus de 360.000 achats par an. Par exemple, le nombre d'acquisitions s'établie à 475.000 en 2005, soit deux fois plus qu'en 1993.

L'augmentation importante du nombre de primo-accédants est liée à la baisse des taux et à la politique des banques, qui ont permis à de jeunes couples sans moyen de s'endetter à 100% sur 25 ans à 30 ans. Les primo-accédants (et leurs économies) sont le principal combustible de la bulle immobilière.

Cependant ....

L'augmentation importante du nombre de primo-accédants suggère que les achats seraient anticipés.
D'un point de vue marketing, 2005 constitue une année faste, avec deux fois plus d'achats de primo-accédants qu'à la normale.

On peut imaginer le retour d'années creuses ... un peu comme durant l'opération de la Baladurette.
En 2006 et 2007, le nombre de primo-accédant a baissé, sans que l'on connaisse ce chiffre avec exactititude.

Depuis le début officiel de la crise financière en Juillet 2007, on peut se demander si le marché ne connaitrait pas un double-effet kiss-kool :

Baisse du nombre de primo-accédants par épuisement de la ressource naturelle (années creuses).

Baisse de la solvabilité des ménages restants, conditions de crédits plus dures.

Bref ... un joli feu d'artifice en perspective, car après 12 années de présence constante des primo-accédants depuis 1996, il faudra peut-être partir à leur recherche avec le même soin qu'on met pour sauver le soldat Ryan.

Source : ORHA étude n°600563 Décembre 2006, page 4