Depuis 1945, les prix de l'immobilier sont corrélés aux revenus des ménages ou à l'inflation.
Cette corrélation est l'objet des études réalisées par Friggit (France) et Shiller (Etats-Unis).

Cependant, au niveau international, on note deux anomalies : les cas du Japon et de l'Allemagne.
Dans ces deux pays, les prix de l'immobilier baissent tendanciellement et ne sont plus corrélés aux revenus ou à l'inflation.

En étudiant ces deux cas, on peut faire l'hypothèse de l'existence de cycles courts et de cycles longs dans l'immobilier.

Pour comprendre la baisse des prix durable dans ces deux pays, on présentera des calculs micro-économiques simples. On verra que le prix du terrain est la variable d'ajustement des projets immobiliers. Lorsqu'un pays dispose d'un parc de logements suffisant, le prix des terrains baisse tendantiellement. Il devient alors plus facile de construire et on assiste à la naissance d'un cycle auto-entretenu de baisse des prix de l'immobilier.

En Allemagne, dans certaines régions, il est possible d'acheter un bien immobilier en utilisant une simple carte bleue et on peut même acheter un bien sur Internet pour quelques milliers d'euros. Dans le cas de biens isolés, mal entretenus et non-rentables, les prix peuvent devenir nuls. Ailleurs, les prix de maintiennent à environ 1000€/m2. Les prix nuls ou proches de zéros pèsent durablement sur le marché, d'autant qu'on construit toujours plus de 300.000 logements par an, par simple besoin de confort.

Il s'agit peut-être d'un cycle long, que nous nommons trou noir de l'immobilier.

Dans le cas de la France, il s'agit de prospective à moyen terme (10 ans) ou long terme (25 ans), ne devant pas influer sur les choix individuels. Cependant, l'existence de cycles longs doit inciter les investisseurs à la prudence.

[Etude en cours de rédaction ...]