3. Un couple souhaitant vivre dans un pavillon à REZE, dans la banlieue de NANTES

Acheter ou louer : cas d'un couple souhaitant vivre dans un pavillon à REZE, dans la banlieue de NANTES.

Le profil considéré est celui d'un couple de profession intermédiaire, dont les revenus mensuels atteignent 3 600 euros net par mois. Il souhaite se loger dans un pavillon d'environ 100 m2, agrémenté d'un petit terrain, à REZE, dans l banlieue de NANTES. Pour ce couple, l'objectif est d'y faire sa vie pour une longue période (20 ans).
Ce couple dispose d'un apport personnel de 70 000 euros.

Détails de la simulation :

Location
Loyer demandé : 950 €
Le loyer est augmenté chaque année de l'inflation (3%).

Achat
L'acquéreur achète directement à un particulier.
L'appartement est à 250000 €. Il est négocié à 245000 €.
Il n'y a pas beaucoup de travaux à réaliser : 3000 € en tout.
Les charges de copropriété sont de 600 € / an.
La taxe foncière est de 1000 € / an.
Il obtient un prêt sur 25 ans, à 4,80 % et assurance de 0,36 %.
Il a négocié de ne pas avoir de frais de remboursement anticipé.
Il n'y a pas de frais d'agence, la vent s'effectuant directement.
Les frais de notaires (droits de mutation) s'élèvent à 17 150 €.
Les frais d'hypothèques sont de 3983 €.
Les mensualités s'élèvent à 1199, €.
On obtient :

Location
Loyer : 950 € par mois, augmenté de l'inflation chaque année. Coût total sur les 20 ans : 306 322 €
Placement de l'apport personnel et de la différence mensualité-loyer chaque mois à 3,5 % net.
Capital disponible au bout des 20 années : 175 067 €.

Achat
Emprunt total : 199 132 €
Au bout de 20 ans capital amorti : 137 478 €, capital restant dû : 61 654 €, assurance versée : 13 939 €. Coût total : ... €.
Capital disponible en fonction de l'évolution des prix :
+30% (-12.5% en constant) => 256 846 €
+20% (-19.2% en euros constants) => 232 346 €
+10% (-26.% en euros constants) => 207 846 €
0 (-32.7% en euros constants) => 183 346 €
-10% (-39.4% en euros constants) => 158 846 €
-20% (-46.2% en euros constants) => 134 346 €
-30% (-52.9% en euros constants) => 109 846 €

Conclusion

L'acquéreur est très largement gagnant par rapport au locataire; si on ajoute à son capital final le crédit d'impot de 9 000 euros dont il va bénéficier sur les 5 premières années, il faudrait envisager une baisse de l'immobilier de 10% sur cette période de 20 ans (ce qui correspond, corrigé de l'inflation, à une baisse de presque 40%) pour être perdant.

Dans ce cas, la durée de conservation du bien induit un résultat très favorable à l'acquisition; la véritable question n'est donc pas de savoir si il faut acheter, mais quand et à quel niveau de négociation. Si l'achat est favorable, encore faut-il négocier au taquet, en profitant d'un marché encombré. Ce n'est pas parce qu'on vous annonce un prix qu'il faut nécessairement l'accepter. Dans certains cas, vous pouvez négocier -30%, alors pourquoi s'en priver ... Négocier vous permettra de descendre à des niveaux d'endettement bas et de rembourser plus rapidement. Ne vous en privez pas.