Un bien immobilier correctement évalué se vend toujours rapidement. Même durant les pires périodes de récession, il existe toujours un prix de vente optimum.

En agence, le cycle de vente commence toujours par deux à trois visites de prospects. Aujourd'hui, des prospects peuvent visiter 50 à 100 biens sans faire la moindre offre. Ces prospects sont souvent des négociateurs à la recherche de bonnes affaires. Après ces premières visites, c'est souvent le calme plat et la traversé du désert.

Quand un bien n'est pas vendu après deux semaines à un mois, c'est que le prix est trop élevé. Le cycle se poursuit alors par une petite annonce dans la presse gratuite. Le passage d'une annonce est souvent le signe que le bien proposé est invendu.

Les annonces sont supposées faire connaître le bien à de nouveaux prospects. C'est une sorte de seconde et dernière chance pour le vendeur. Le prix d'une petite annonce est généralement assez élevé. Parfois, sans demande précise du vendeur, l'agent immobilier ne prendra pas soin de passer une annonce, pour limiter les dépenses.

Le langage employé dans l'annonce indique un soucis publicitaire : présenter le bien sous son meilleur angle.

Une technique publicitaire classique consiste à cibler des besoins standard (ex : calme, proximité, qualité) et employer le champ lexical correspondant, sans se soucier de la cohérence de la description. L'objectif de la petite annonce est de déclencher une visite du bien sur place.

On arrive alors à un paradoxe où les qualificatifs employés sont uniquement des messages publicitaires, censés déclencher un maximum de visites. L'agent immobilier fera une présentation plus réaliste du bien durant la visite.

Il en va de même des photos de biens. Quand un bien est pourri, on photographie la cuisine ou la pièce la moins catastrophique. Quand l'intérieur est pourri, mais l'extérieur correct, on photographie l'extérieur. Bref, il est très difficile d'avoir une vue complète des biens, l'annonce étant une publicité.

Résidence verdoyante : Une grosse barre de béton type HLM ou construction années 60 dont un des côtés (ou les 2 s'il n'y a pas de parking) donne sur un espace vert

Idéal investisseur : Recherchons pigeon sans apport ou avec un apport ridicule pour lui faire croire qu'il peut faire de l'argent grâce à l'immobilier.

Idéal jeune couple : pas de chambre d'enfant, pas d'école à proximité, minimum au 3ème étage sans ascenceur et loin de tous les commerces.

Faire vite ! : ça fait déjà 3 mois que le bien est dans l'agence et on vient de le ressortir des cartons (pour se faire oublier car personne ne veut de cette merde).

Prix: nous consulter : beaucoup trop cher pour votre budget, vous ne devriez pas regarder la rubrique "prestige" !!

Secteur recherché : à proximité d'une cité chaude, d'une ZUP, d'une zone industrielle ou d'un terrain vague habité par des gitans.

Résidence de standing : il y a un digicode à l'entrée, un ascenceur ou le sol du hall d'entrée est fait avec des dalles claires.

Atypique : impossible de le caser car la surface au sol est 3 fois supérieure à la loi Carrez (généralement appartement situé sous les toits).

Résidence en pierre de taille : construction contemporaine (année 60), donc bloc de béton.

Balconet : une grille devant une fenêtre qui descend jusqu'au sol.

Jardinet : bac à sable ou pot à fleur devant une des fenêtres.

A visiter les yeux fermés : Tel Sartre, en sortant vous aurez la nausée et les mains sales.

Proche transports : La ligne TGV est au fond du jardin. Variante : situé dans un virage, les camions ont une attirance naturelle pour le salon

Prévoir rafraichissements : ça irait plus vite d'abattre et de reconstruire.

Maison de maçon : à fuir.

Une AFFAIRE RARE !, variante RARE ! : Marque votre mémoire de façon indélébile !

Quartier en devenir : prostituées et problèmes de drogue, mais projet de rénovation prévu dans 20 ans.

Prévoir travaux : à la différence de "prévoir rafraichissement", il faut compter un budget au moins égal à l'achat pour raser le nanar (prévoir le recours à une équipe d'artificiers)

Une visite s'impose : bien immobilier tellement pourri ou tellement surévalué que l'agence n'ose même pas décrire le bien dans l'annonce. Son seul espoir vous ameneer sur place pour espérer de l'acheteur un "coup de coeur" (cf définition ci-dessus).

Bon etat général : signifie que le proprio a passé un coup de peinture 15 jours avant pour cacher les murs qui se lezardent.

Parfait état, magnifique état : état correct.

Belles prestations ! : les charges vont vous coûter une fortune (digicode inutile ou en panne, piscine qui raméne tous pleins de zozos délurés, etc, etc...)

Un charme fou : mal fichu et déglingué.

Gros potentiel : cher et tout à refaire.

Bien rare : surévalué, comme les centaines de biens invendables que l'on trouve généralement dans chaque agence.

A rafraîchir : pourri.

Jardin intime : courette de 10 m² ceinte de hauts murs.

Judicieusement aménagé : style camping car

Maison de style : horreur 1950/70

Décoration soignée : cache misère

Rénovée avec goût : badigeons au salon et bassine au grenier

Maison d'architecte : année 1980 à pièces à angles aigus

Pour clientèle exigente : prix délirant dans un immeuble avec "belles prestations" et qui fait croire au client qu'il fait partie de la Jet Set.

A saisir ! : si je ne le vends pas dans la semaine, je renonce.

Immeuble bourgeois : construction 1880, aucune isolation. La colonne d'évacutation des eaux passe dans le couloir central et pollue l'appartement de bruits divers.

SUPERBE VUE : au 10 ème étage d'un immeuble pourri des années 60 !

A deux pas du centre et des commerces : Réservé aux sportifs !!!

UNE SUPER AFFAIRE ! Preuve indéniable que tous les autres biens présentés sont trop chers.

Aperçu mer : avec cordes, baudrier et mousquetons en s'accrochant à la fenêtre et si le temps le permet on peut voit un peu de mer.

Aux portes de Pontoise .... 3 minutes de Pontoise .... A la sortie de pontoise : en fait, il faut comprendre à 40 km de Pontoise à Trifouilli-en VEXIN et les 3 minutes c'est en Concorde.

A 10 minute de Toulouse : à 3 heures du matin, plein pot en Lamborghini Diablo. Aux heures de bureaux compter 1 heure.

Au calme absolu : perdu au milieu des champs, cambriolé 4 fois par an, à 30 minutes du premier commerce si la neige ne bloque pas la route.

Source : http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=14&t=4048

Le jargon employé par les agents immobiliers reflète la préoccupation du métier : vendre rapidement. Ce jargon est extrêmement variable d'une ville à une autre. Mais certains termes sont traditionnels : bien mort, tilter, claquer. Ce vocabulaire est d'influence populaire, un langage de bars et de cafés, où se retrouvent les professionnels pour fêter une vente.

Entre collègues : le vocabulaire est guerrier ou ludique. Les racines du vocabulaire sont populaires, sans prétention intellectuelle.

Tilter un client : le client a compris que l'offre excédait la demande. Il prend peur et se retire du marché. La vente fait tilt, comme un flipper que l'on a trop remué.

Claquer un client : l'agent immobilier a gagné la partie, vous avez signé. Le vacabulaire employé suggère que l'acheteur est manipulé comme un flippeur.

Bien mort : invendu et impossible à vendre. Signes : aucune visite depuis 3 mois, aucun appel téléphonique depuis 1 mois. Quand vous appelez l'agence, l'agent immobilier est absent et vous rappellera.

Bâton merd*** : bien immobilier en vente, nécessitant de nombreuses démarches et des centaines de visites. En cas de vente, l'agent touche 50% de la commission. C'est bien peu comparé à un bonbon. D'où l'expression.

Faire une réussite : jouer de longues heures à deux jeux sous Windows, pour passer le temps.

Faire les boîtes aux lettres : travailler dur sans aucun résultat.

• Jeu de chaises musicales : un client plus astucieux vient de comprendre qu'on pouvait faire un jeu de chaises musicales en sélectionnant les 80% de biens invendus. Quand on a éliminé les prétendants, il ne reste qu'un seul élu. Et quelle baisse de prix ! Dans une situation de chaise musicale, un agent immobilier est tenté d'éliminer l'acheteur pour préserver ses relations avec le vendeur.

Avec les acheteurs : plus de délicatesse.

Quand c'est au prix, cela se vend ! : l'agent immobilier vous rappelle que nous ne sommes pas dans un système soviétique et qu'il existe un circuit commercial. En conséquence, votre bien immobilier a un prix. Après plusieurs mois de tentative de vente, vous voilà rassuré !!!

Quel est votre budget ? : attention, danger, ne jamais répondre à cette question. L'agent immobilier dispose parfois de quatre fois plus de biens à vendre que d'acheteurs. Dans une économie ouverte et un marché libre, il serait logique que les prix s'alignent sur les budgets et que seuls les biens de qualité se vendent. L'agent immobilier pose cette question pour fixer le prix. Si vous dites 250.000 €, on vous présentera uniquement les biens situés entre 200.000€ et 300.000€. Vous serez alors bernique et raterez la superbe affaire à -50%. Ne répondez jamais à cette question. Si vous avez donné l'information concernant votre budget, changez d'agent immobilier.

Prix affiché : prix rêvé par le vendeur. En période de hausse des prix, le prix est fixé par le client, qui lit des journaux d'annonces gratuites et choisit systématiquement le prix relevé le plus cher. D'où un effet de hausse incontrôlée, qui peut désespérer les âmes sensibles. Mais ces prix sont virtuels. Sans acheteur ... pas de prix.

Prix de vente : après avoir baissé culotte et accepté une offre entre -20% et -50%, n'attendez pas d'un vendeur qu'il vous révèle les baisses de prix consenties. En France, tout ce qui touche à l'argent est tabou. Si vous avez de la chance, les ***** vont saisir le vrai prix dans la base de données, mais il est probable que ce prix sera écarté par les statisticiens car non-conforme. Bref, la seule façon de connaître le vrai prix de vente, c'est de le demander à l'acheteur, qui est parfois très difficile à contacter. Alternativement, vous pouvez faire une caméra cachée, comme celle de Marseille, où un agent immobilier vous sort des statistiques officieuses, indiquant une baisse de prix de 15%. Forcément, la presse n'est pas au courant et d'ailleurs, pourquoi la mettre au courant pour une broutille ?

Tout se vend : en période faste, un vendeur de bien immobilier reçoit 2 à 3 propositions, grand maximum. En période de crise, un vendeur reçoit entre zéro et une proposition. L'expression "Tout se vend" signifie qu'en baissant assez les prix, un vendeur recevra UNE offre, à condition d'avoir de la chance et tomber sur un gogo, qui n'a pas compris qu'on pouvait pratiquer le jeu de chaises musicales.

Petite annonce ou magazine gratuit: publicité. Attention : il s'agit du prix affiché.

Négociable : le prix de mise en vente est systématiquement gonflé de 5%, pour vous offrir la remise habituelle. En d'autres termes, tous les prix sont par définition négociables. Mais ce n'est pas cela la vraie négociation. A partir de -20%, vous pouvez estimer négocier les prix sur une base habituelle. A partir de -50%, vous commencez à faire une bonne affaire.

Faites une offre, je transmettrai : proposer -50% et attendre que l'affaire se fasse 6 mois plus tard.

C'est une indivision : les indivisions sont des situations tellement abracadabrantesques que les indivis cherchent parfois par tous les moyens à se débarrasser du bien immobilier, dont ils n'ont par définition plus besoin. Toute baisse de prix est indolore, car il faut diviser la baisse de prix par le nombre d'indivis. Ainsi, si vous faites une offre à -100.000€ sur une indivision de 4 héritiers, la comptabilité mentale de chaque vendeur sera de -25.000€, un chiffre plus facile à accepter.

Les études de marché des agences immobilières sont destinées à maintenir la confiance des investisseurs, des médias et des clients.

Ce sont généralement de petits ouvrages écrits sur commandes, dans un style convenu à l'avance, à partir de documents-type.

Le langage employé est assez rassurant et se caractérise par des interdits et des poncifs.

On note aussi la volonté de prolonger la fiction d'un monde parfait, où tout le monde s'enrichit.
Mais cette fiction est convenue, car personne chez les professionnels n'y croit réellement.

Il en résulte que très peu de professionnels lisent vraiment les études de marché, qui sont destinées aux gogos.

En fait : il s'agit d'une sorte de langage protocolaire et diplomatique. Les professionnels de l'immobiliers ont une admiration pour les financiers de haut vol et rêvent de transformer le béton en or. Ils empruntent à la finance son vocabulaire. Malheureusement, ce vocabulaire est mal employé, généralement à contresens de la situation financière.

Exemples :

Ne dites pas : baisse des prix.
Dites : atterrissage en douceur.

Ne dites pas : crise de l'immobilier se propageant à l'économie, telle une gangraine.
Dites : subprime (c'est quand même plus "classe" dans les dîners en ville).

Ne dites pas : l'immobilier est sinistré.
Dites : l'immobilier résiste.

Ne dites pas : Il y aurait quatre fois plus de vendeurs que d'acheteurs.
Dites : les acheteurs ont un budget insuffisant, à quand de nouvelles aides de l'Etat ?.

Ne dites pas : économistes.
Dites : déclinologues de l'immobilier.

Ne dites pas : explosion des stocks.
Dites : Allongement des délais de vente.

Ne dites pas : retournement de tendance.
Dites : ralentissement de la hausse.

Ne dites pas : Les prix sont trop élevés et vont bientôt s'effondrer.
Dites : La pénurie de logements en France est énorme.

Ne dites pas : 50% des agents immobiliers seront bientôt au chômage.
Dites : Les franchises immobilières sont dynamiques.

Ne dites pas : Les agents immobiliers mettent en place un système anti-concurrentiel.
Dites : Le fichier commun offre un réel service au client et facilite les recherches.

Ne dite pas : un krach.
Dites : une accalmie.

Ne dite pas : le marché s'effondre.
Dites : le marché repart.

Ne dites pas : negative equity.
Dites : en investissant dans l'immobilier, on gagne à tous les coups.

Ne dites pas : un marché immobilier déprimé.
Dites : retour au calme sur les marchés de l'immobilier.