Date de réalisation : 24 Mai 2007
Lieu : Marseille, centre-ville.

Un parisien fait le voyage Paris-Marseille pour mettre en vente un appartement.
L'appartement est situé dans les quartiers chics de Marseille, dans le huitième arrondissement.

L'agent immobilier informe l'investisseur des réalités du marché :
* Les acheteurs négocieraient énormément.
* Le marché se serait retourné en Janvier 2007.
* Il ne faut pas croire les journaux d'annonces, dont les prix ne reflètent pas la réalité. Presque tous les achats sont négociés.
* L'offre a été multipliée par trois en quelques temps.
* La demande est toujours présente. Les acheteurs sont arrivés à la limite de leur possibilité de financement.
* Les acheteurs sont au courant du retournement du marché, mais pas tous les vendeurs, qui font de la résistance.
* Les vendeurs ayant un accident de la vie (ex: divorce) sont les premiers à baisser leurs prix, parce qu'ils doivent vendre rapidement. Beaucoup de vendeurs seraient forcés de vendre.
* Aucun étranger, mis à part quelques rares transactions sur du haut de gamme.

Et bien sûr :
* Les produits "au prix" se vendent. Il reste possible de vendre. En gros, un bien immobilier a un prix. Quand on vend, c'est le prix !!!

On est à mille lieux du tableau brossé par les médias ...

L'agent immobiiler est un pro, très sincère, il a une adresse, travaille depuis 10 ans. Bravo !

Date de réalisation : 24 Mai 2007
Lieu : Marseille, centre-ville.

Un parisien fait le voyage Paris-Marseille pour mettre en vente un appartement.
L'appartement est situé dans les quartiers chics de Marseille, dans le huitième arrondissement.

Un agent immobilier nous décrit un marché totalement saturé par une offre abondante, à la fois sur les locations et la vente dans l'ancien.

Pourtant, en regardant M6, je m'étais persuadé que louer était devenu compliqué et qu'il fallait dans certains cas faire appel à un chasseur d'appartement.

L'agent immobilier prend alors un cas concret : un appartement comparable au nôtre, proposé au prix dans son agence. Pourtant, aucun appel téléphonique et presque aucune visite. Visiblement, le marché connaît des problèmes.

Est-ce lié aux élections ? D'après l'agent immobilier, le problème est ailleurs : le marché de l'ancien serait devenu comme le marché de la location. Beaucoup trop de choix !!!

Date de réalisation : 24 Mai 2007
Lieu : Marseille, bord de mer.

Quel crédit apporter aux prix affichés en vitrine et aux journaux gratuits de publicité ? Pour le savoir, nous inventons un canular (ma mère vend, nous sommes en indivision) et rendons visite à un agent immobilier de Marseille.

A notre grande surprise, l'agent immobiier nous apprend que le téléphone a cessé de sonner. Quand un bien est surévalué de 10.000€, aucun appel téléphonique. Les clients sont essentiellement des locaux, pas d'étranger.

Les vendeurs sont au courant des difficultés du marché, mais l'agent immobilier nous confirme qu'il se garde bien d'en informer ses clients.

Et les prix affichés dans tout cela ? Il n'y a pas de miracle, ce ne sont pas les vrais prix :

* Quand un bien est correctement évalué par l'agence immobilière et correspond à la capacité de financement des acquéreurs, il se vend rapidement. Mais visiblement c'est la rareté, sinon l'agence ferait beaucoup de ventes, ce qui n'est pas le cas.
* Quand le bien est surévalué par le vendeur, le bien reste affiché à des prix délirants et ne se vend pas.

Mon avis : les prix hors-marché dans des journaux gratuits et en vitrine sont des effets d'annonce, sans consistance réelle. Les prix affichés sont pipeaux. Doit-on encore lire les gratuits ?

Egalement, on peut se poser la question de l'avenir commercial des biens affichés en vitrine à des prix surévalués. L'atterrissage des biens surévalués risque d'être compliqué et pourrait faire très mal.

Date de réalisation : 24 Mai 2007
Lieu : Marseille, arrondissement chic en périphérie.

Quel crédit apporter aux prix affichés en vitrine et aux journaux gratuits de publicité ? Pour le savoir, nous inventons un canular (ma mère vend, nous sommes en indivision) et rendons visite à un agent immobilier de Marseille.

L'agent immobilier nous apprend que le marché est devenu un marché d'acheteurs. Face à la folie des vendeurs, les acheteurs visitent en continu, parfois 80 biens. Dans ces conditions, à moins de choisir un prix bien ciblé, il devient impossible de vendre. Les prix affichés dans la presse et les gratuits sont parfois délirants.

Certains vendeus sont dans des situations difficiles et doivent absolument vendre. Ils sont contraints de baisser les prix.

La presse est-elle responsable de cette envolée des prix ? On ne le saura pas. Par contre, l'agent immobilier a déjà contacté la presse locale pour contredire certains articles élogieux, sans succès. Visiblement, la presse n'écoute pas les agents immobiliers sur le terrain et diffuse des informations contestables.

Date de réalisation : 24 Mai 2007
Lieu : Marseille, arrondissement chic en périphérie.

Les médias véhiculent l'idée selon laquelle l'immobilier enrichirait tout le monde : les acheteurs, les vendeurs, les agents immobiliers et les promoteurs.

Qu'en est-il vraiment ? Pour le savoir, nous inventons une histoire bidon de vente et rendons visite à une agence à Marseille.

L'agent nous explique que le marché des transactions est en chute libre. Actuellement, le marché des locations permettrait de tenir.

Par ailleurs, on comprend que la bulle immobilière ne fait pas le bonheur de l'agent immobilier, car les transactions sont rares, longues et difficiles.

Ensuite, nous développons les thèses classiques : l'immobilier permet de s'enrichir, on peut vendre en quelques jours, etc ... Les agents immobiliers réfutent tout en bloc et nous expliquent les raisons de la crise.

Date de réalisation : 24 Mai 2007
Lieu : Marseille, proche banlieue.

Nous quittons le centre de Marseille pour aller dans un petit village de la proche banlieue.
Le village est réputé et abrite essentiellement des maisons individuelles.

L'agent immobilier nous explique alors les caractéristiques du marché :
* Les prix sont montés trop haut. La hausse des prix est terminée. Les prix ne peuvent que redescendre.
* Les acheteurs sont au taquet de leur possibilité de financement.
* Concernant l'activité commerciale, c'est le calme complet.
* Ne pas espérer une amélioration avec les nouvelles mesures fiscales.
* Ce qui est au prix se vend vite. Mais il faut accepter les prix donnés par l'agent immobilier. Sinon on ne vend pas.
* Le budget moyen de l'acquéreur pour une belle maison est de l'ordre de 300.000€. Au delà, c'est un budget élevé (mon avis).
* L'agent immobilier cite l'exemple d'une maison en vente, aux "prix du marché, c'est à dire le juste prix auquel tout se vendrait. Une annonce a été passée depuis plusieurs semaines. Zéro appel téléphonique, ce qui commence à faire douter l'agent immobilier sur la survie du marché. Pour rire, j'indique à l'agent immobilier qu'elle s'est trompée de numéro de téléphone dans l'annonce. L'agent immobilier déplit alors le journal et nous confirme que c'est bien son numéro de téléphone.
Arrow Les grandes enseignes seraient responsables de la hausse des prix, en rémunérant les commerciaux à la prise du mandat.
* Tout se négocie. Les prix affichés dans les gratuits de l'immobilier sont parfois délirants. Les vrais prix sont souvent différents.

Date de réalisation : 24 Mai 2007
Lieu : Marseille, proche banlieue.

Arrondissement chic de Marseille. Un agent immobilier nous avoue avoir baissé tous les prix affichés pour vendre plus rapidement. D'après ses statistiques, la baisse des prix serait d'environ 15%. Dans ces conditions, pourquoi ne pas faire un communiqué de presse pour avertir les journalistes ?

L'agent immobilier nous explique ne pas informer ses clients de l'évolution des prix à la baisse.

Date de réalisation : 7 Juin 2007
Lieu : Toulouse, centre-ville.

Voyage en avion de Paris à Toulouse. Ensuite, je prends le bus.

Dans la première agence visitée, on m'annonce que le marché est en forte chute. Reprenant les informations diffusées dans les journaux parisiens, je conteste en invoquant "le ralentissement de la hausse des prix".

L'agent immobilier, parfaitement honnête et certain de ses informations, se connecte à l'espace privé d'un grand site d'annonces immobilières en ligne. Dans cet espace privé, l'agent immobilier accède à des statistiques détaillées concernant son agence immobilière en ligne et les annonces publiées, notamment le nombre de visualisations par mois. Notez qu'aucune information concernant le grand Toulouse ou la France entière n'est disponible. Il s'agit uniquement d'une agence immobilière à Toulouse, choisie au hasard.

Après un bon début d'années, les chiffres du site de petites annonces en ligne font état d'une forte chute des "vues" en Mars, Avril et Mai 2007.

Habituellement, le marché évolue en dents de scie, mais dans des volumes supérieurs à 15.000 vues par mois. Dans le cas présenté, la chute est brutale, avec des vues de 10.000, 8.000 puis 6.000 par mois. C'est comme si les clients de Toulouse avaient déserté l'internet. Il y aurait désormais trois fois moins de demande. La pénurie, c'est fini. Cette vidéo ne remet pas en question l'avenir d'Internet, bien au contraire.

Ce n'est pas un signe de la crise d'internet et du site de petites annonces (au contraire), mais plutôt un baromètre de l'intérêt des clients pour l'immobilier.

Date de réalisation : 7 Juin 2007
Lieu : Toulouse, centre-ville.

Après l'annonce de la chute brutale du marché, nous tentons de vérifier l'information de la vidéo Toulouse (1), chute brutale. Je visite au hasard une agence immobilière.

L'agent immobilier évoque 5 mois complètement creux. Un agent immobilier ouvre son agenda. Certaines semaines, il n'y aurait presque aucun appel téléphonique. Certains jours, aucune visite. Pour preuve, l'agent immobilier évoque les statistiques d'un site de petites annonces sur Internet, mais sans citer de chiffres. On dirait que les clients ont déserté Internet. Actuellement, la fréquentation de l'agence serait comparable à un mois d'Août. Attention : il s'agit d'une agence, pas de l'ensemble de Toulouse.

D'après l'agent immobilier, la conjoncture serait caractéristique d'une année d'élection présidentielle ...

Dans cette conjoncture molle, comment fixer le "prix du marché", puisque le marché semble avoir disparu. L'agent immobilier reconnaît le problème. Même en baissant les prix, un vendeur ne serait pas certain de vendre. D'après l'agent immobilier, il ne servirait à rien de baisser les prix ... Il faudrait attendre que le marché redémarre ... en septembre peut-être.

Date de réalisation : 7 Juin 2007
Lieu : Toulouse, centre-ville.

Un agent immobilier me renseigne :
* Coup de frein brutal en Mai 2007 sur Toulouse.
* Les visites sur le site Internet seraient passées de 100.000 à 60.000 par mois.
* L'agence fait partie d'un réseau de 10 agences dans toute la France. Il confirme la crise dans toute la France.
* Paris serait également touché. Le marché parisien serait très calme ...
* Le vendeur n'a réalisé aucune vente en Mai 2007, alors qu'il avait l'habitude de faire 3 à 4 ventes par mois.
* Il y a des visites, mais aucune (ou très peu) de ventes.
* Même en baissant les prix, impossible de vendre. Les clients auraient disparu.
* Certains produits de standing, qui seraient restés 1 semaine en vitrine en temps normal, seraient invendus.
* Aucun appel téléphonique. Le téléphone sonne uniquement pour des locations.
* Les élections et les nouvelles mesures n'ont aucun impact.
* La vitrine ne présente qu'une faible partie du stock. Au total, l'agence disposerait de 150 à 200 biens en stock sur Toulouse !
* Certains propriétaires ont des prêts relais sur le dos et font des baisses de 50.000€ à 60.000€ sur des appartements.

L'agent immobilier n'informe pas les clients cherchant un bien du retournement du marché.
Seuls les vendeurs sont mis au courant.

Date de réalisation : 7 Juin 2007
Lieu : Toulouse, centre-ville.

Je visite au hasard une agence immobilière.

Nous découvrons que :
* L'agence immobilière commercialise des produits anciens (son métier de base), mais également des logements neufs.
* Les produits neufs sont des produits de défiscalisation.
* Les prix baisseraient sur certains biens (ex : les appartements 100 m2).

Je soutiens qu'on construit peu à Toulouse, un marché de pénurie. L'agent immobilier m'ouvre un grand blacard, plein à craquer de documentation. Il s'agit des plaquettes et plans des logements neufs commercialisés par l'agence.

Un grand moment surréaliste.

Par la suite, l'agent immobilier m'écoute, mais sans participer pleinement. Le marché sortirait de sa léthargie. Par contre, les prix ne progresseraient plus.

Mon avis : les constructeurs n'arrivent plus à commercialiser leurs logements en utilisant leurs propres forces de ventes ... Ils font appel à des agences immobilièrse. Le marché ne tiendrait plus qu'à quelques mesures de défiscalisation, c'est à dire serait cliniquement mort ...

En outre, la commercialisation de logements neufs n'est pas le coeur de métier de l'agent immobilier. L'agent indique vendre "principalement" du neuf. Une explication possible : les prix dans l'ancien seraient déréglés, beaucoup trop chers par rapport à la réalité de la demande.

Date de réalisation : 7 Juin 2007
Lieu : Toulouse, centre-ville.

Dans une rue, je suis attiré par une vitrine pleine à craquer de biens immobiliers anciens, affichés dans la vitrine d'un promoteur.
Je décide alors de visiter l'agence, en me présentant comme un investisseur naïf.

Un grand moment !

Le commercial me reçoit et m'informe de l'état du marché :
* Depuis 1993, le promoteur a livré une centaine de programmes, souvent en défiscalisation (ex : Périssol).
* Actuellement, 15 programmes seraient en cours de réalisation.
* Dans certains programmes, jusqu'à 200 logements.
* Les Toulousains comparent les prix et achètent du neuf de préférence à l'ancien. De nouvelles normes écologiques, très contraingnantes, favorisent le neuf.

L'agent immobilier n'informe pas les clients du retournement du marché.

Mais il y a mieux : l'activité de revente de l'ancien est un service offert aux investisseurs qui ... revendent.

Et visiblement, il y a foule pour revendre.

Voyage de Lyon à Grenoble. Direction le centre-ville, coeur historique de Grenoble, dans l'hyper-centre des prix haut-de-gamme.

La vidéo commence par un psycho-training destiné à détendre le public :
Grenoble en retard, la pierre, le roc, la nouvelle féodalité, etc ...

L'avis de l'agent immobilier, confirmé par l'avis de certains notaires :
* Le marché immobilier serait très calme.
* Les acheteurs visitent et comparent.
* Toutes les ventes font l'objet d'une négociation à la baisse. Les négociations sont de plus en plus importantes, 50.000€ ou plus.
* Difficultés à vendre les appartements des années 60 et plus récents.
* Les appartements anciens des années 30 gardent une quote.
* Les prix sont trop hauts, la situation serait intenable.
* Les constructions neuves fleurissent.
* Les médias ne diffusent pas l'information du retournement du marché. Normal, les agents immobiliers seraient trop occupés pour contacter la presse et les médias.
* Les acheteurs comprennent par eux-mêmes que le marché se retourne.

Toujours dans le centre-ville de Grenoble.

Un parisien met en vente un grand appartement (fictif) de 110 m2, situé dans l'hyper-centre.

Il se rend dans une agence prestigieuse et décide de faire passer
un test marketing à l'agent immobilier,
pour vérifier qu'il maîtrise bien l'argumentaire
des super-héros de l'immobilier.

L'agent immobilier annonce immédiatement que le marché est difficile.

Ensuite, je lui fais passer un test marketing :
* Minatec, 4000 chercheurs, c'est surestimé. L'impact est inconnu.
* La triple alliance (ST Microelectronics, philips et Motorola) vole en éclat.
* Les clients seraient au courant du retournement de marché, y compris les étrangers.

Résumé : proche banlieue de Grenoble

Après avoir exploré le centre-ville, cap sur la banlieue chic, Meylan.

Un parisien met en vente un appartement de 110 m2 dans un immeuble situé dans un beau quartier. De l'or en barre certainement ...

L'accueil qui nous est réservé est un des meilleurs de toute l'émission.
Il s'agit probablement d'un des agents immobiliers les plus compétents.
Sans décourager le vendeur, il nous met parfaitement au courant.
Si j'habitais réellement Grenoble, je choisirais cet agent immobilier et pas un autre, car il est très compétent.

En résumé :
* Le téléphone ne sonne plus autant qu'avant.
* Les biens hors-marché se grillent et ne se vendent plus.
* Les prix seraient fortement négociés et baisseraient.
* Le rôle de l'agent immobilier n'est pas de brader, mais de trouver le juste prix correspondant à la conjoncture.

Bref, c'est le retour à la base du métier d'agent immobilier.

Concernan les mythes :
* ST, Philips et Motorola, c'est fini.
* Les ingénieurs mutés choisissent de louer par peur de l'avenir.
* L'implantation de grandes surfaces se ferait sans mutation de cadres supérieurs.

Un parisien met en vente une maison à laquelle il attache une grande valeur (sentimentale bien sûr).
Il se rend dans une agence prestigieuse, qui ressemble à une galerie d'art moderne.

L'assistante commerciale informe tout de suite le vendeur du retournement de marché :
* Les stocks sont en hausse constante.
* Les prix des maisons baisseraient.
* Back to the Future : "J'ai l'impression que vous décrivez le marché d'il y a deux ans". Et oui, deux années, c'est déjà loin.
* Les Grenoblois seraient au courant de la baisse des prix. Même quand la hausse est sur-médiatisée, le Grenoblois comprend que tout est fini.
* Visiblement, on ne laisse pas miroiter au vendeur la moindre hausse. Encore une agence qui dit la vérité. Fichtre, mais on n'est pas à Paris !!!

Et l'apogée du film :

Les Grenoblois exerceraient leur libre arbitre !
Les pigeons auraient disparu du marché. Mince alors ...

Un parisien met en vente une maison à laquelle il attache une grande valeur (sentimentale bien sûr).

L'agent immobilier, en contact avec des amis de Paris et des Etats-Unis, explique qu'il existe un risque de forte baisse. A Grenoble, les ventes ralentissent et les délais s'allongent. Une maison surévaluée ne se vendra pas. Les acheteurs sont intelligents et comparent les prix.

Cette vidéo illustre l'importance de la rumeur sur les marchés immobiliers. Les agents immobiliers font jouer leurs réseaux relationnels. Même sans information dans les médias, les agents immobilier sont capables de s'informer. Ils sont parfaitement conscients de la crise.

Par contre, les acheteurs ne sont pas tous au courant du retournement du marché immobilier.

Date : 31 Mai 2007
Lieu : Villeurbanne, près de Lyon

Une vidéo très complète, qui résume bien la situation.

Un parisien lisant les journaux et écoutant la télévision (donc sous-informé)
souhaite reprendre en mains la commercialisation de l'appartement de sa soeur sur Villeurbanne.

L'agent immobilier l'informe des réalités du marché :

Les prix baisseraient sur certains produits : les maisons, les grands appartements.

L'offre de logements anciens est surabondante.

De nombreux programmes de logements neufs sont en cours de construction.

Les acheteurs font le marché.

Quand un prix est trop élevé, il devient impossible de vendre.

Moi : "Je n'y crois pas".
Une dernière preuve, sur le pas de la porte : l'agent immobilier me conseille d'aller visiter le site internet seloger.com

Lieu : Villeurbanne
Date : 31 Mai 2007
Durée : environ 11 minutes
Tournée en caméra cachée, vidéo anonymisée.

Un agent immobilier m'indique que les prix stagneraient.

Durant une longue discussion (coupée au montage), l'agent immobilier me présente des documents papier d'entreprise, des études pour la France entière, indiquant que les prix stagneraient. Notre discussion préalable (où j'explique que Paris est la lumière du monde) dure environ 20 minutes. Puis, je fais mine de quitter l'agence. L'agent immobilier décide alors de me livrer quelques exemples réels de transaction. Il s'agit d'une démarche classique, qui consiste à étudier les prix de transaction dans le quartier pour établir le "prix du marché". Toutes les informations ont été bippées, j'ai conservé les prix et pourcentages de négociation.

On découvre alors que le réseau d'agence regroupe 3100 biens en vente, sur 8 agences du grand Lyon. Ce chiffre n'est pas exagéré comparé à d'autres agences. Dans une prochaines vidéo, vous pourrez découvrir deux agents immobiliers dans 18 m2 gérant plus de 600 biens à la vente.

A la fin de l'entretien, l'agent immobilier présente la publication de mon bien dans son journal d'annonces, comme s'il s'agissait d'un privilège ... Mais est-ce vraiment un privilège de faire partie de 3100 biens à la vente, regroupés dans un même fichier ? Les Lyonnais sont-ils conscients qu'ils ont autant de choix et qu'il est possible de négocier les prix ?

Combien de temps le marché Lyonnais de l'immobilier pourra-t-il encore tenir ? Bien malin celui qui pourra répondre à cette question ...

Lieu : Villeurbanne
Date : 31 Mai 2007
Durée : environ 11 minutes
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée

Un agent immobilier m'indique que les prix stagneraient, voire baisseraient. Cette nouvelle m'étonne vraiment. Pourtant, c'est bien la réalité : 99% des prix se négocieraient. Les négociations seraient plus marquées ces derniers mois. Dans cette agence, le mois d'Avril n'aurait pas été très bon.

Concernant la pénurie : on a confirmation à nouveau que les constructions neuves fleurissent à Villeurbanne. Le sentiment de pénurie qui prévaut dans les grands journaux serait un "parisianisme". Les journalistes, les yeux rivés sur le VIème arrondissement de Paris, auraient oubliés d'aller étudier le terrain en province.

Lieu : Villeurbanne
Date : 31 Mai 2007
Durée : environ 14 minutes
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée

Reportage Les super-héros de l'immobilier :

Ces dernières années, on nous a souvent parlé d'un rattrapage de Lyon sur Paris.
Les mesures gouvernementales vont-elles accélérer le rattrapage des prix ?
Qu'en est-il vraiment ?

Pour le savoir, visite chez un AI de Villeurbanne. Il nous indique que les mesures de défiscalisation ne seront pas prises en compte par les banques. Elles ne devraient pas resolvabiliser les ménages. Pire : on observer déjà une stagnation des prix, parfois une baisse. C'est en fini du mythe du rattrapage. Dans le meilleur des cas, on peut espérer la reprise de l'activité. Mais pas la hausse des prix.

A mon avis, une des explications possibles : on construit beaucoup à Villeurbanne et dans le grand Lyon. Il est illusoire d'espérer une hausse des prix. La théorie de la pénurie serait un exemple de "parisiannisme". Les journalistes, regardant le VIème arrondissement de Paris, auraient extrapollé la situation du coeur de Paris à toute la France.

Date : 31 Mai 2007
Lieu : Lyon, hyper-centre
Durée : environ 16 minutes
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée.

Les super-héros de l'immobilier à Lyon :

Un parisien met en vente un appartement spacieux dans le centre-ville de Lyon.
Après un psycho-training de 5 minutes, l'agent immobilier se déchaîne :

L'agence immobilière réaliserait une seule vente par mois, contre quatre auparavant.

Les AIs suivraient des formations à la vente, pour "attraper les derniers pigeons".

Il resterait des pigeons. Démonstration de l'AI : si les grands réseaux existent toujours, c'est qu'il y a encore des pigeons (bippé).

Les prix parisiens sont fous, les Lyonnais sont plus raisonnables.

Confirmation du sixième reportage.
Dans le centre-ville de Lyon, le marché s'est retourné.

Remarque : le feu d'artifice commence vers 10 minutes. J'ai longtemps hésité à nommer cette vidéo : "champion du monde", en raison du caractère suréaliste de la discussion.

N'oubliez pas que dans mes paroles, il faut comprendre que je critique les Parisiens, pas les Lyonnais ... Les vrais (et les seuls) fous sont les dirigeants et les responsables marketing à Paris, au coeur du microcosme, qui voudraient nous faire croire que cette situation est tenable et que la bulle peut encore enfler. Le résultat de cette folie marketing, c'est que les AIs sont en train de crever à petit feu.

En cadeau à tous les Lyonnais.

Lieu : hyper-centre de Lyon
Date : 31 Mai 2007
Durée : environ 19 minutes
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée

Un agent immobilier m'explique que le marché se tasse.
Les petites surfaces partent bien.
Par contre, les grandes surfaces calent.
Visiblement, les acheteurs ont le choix.
Ils visitent et comparent.
D'après l'AI, les mesures du Président de la République n'auront qu'un impact très limité.

Fichtre !!! Mais ce n'est pas comme cela que ça se passe à Paris.
A Paris, on se met à genoux pour acheter.
Cela ne me plait pas du tout ... moi qui travaille pour la France et nourrit des fonctionnaires du fruit de mon dur labeur.

Lieu : Lyon
Date : 31 Mai 2007
Durée : environ 13 minutes 30 (quelques longueurs)
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée

Le reportage commence par un long psycho-training de 7 minutes, destiné à saturer l'interlocuteur de propos sans intérêt.
Je n'ai pas coupé cette longue introduction pour vous montrer comment procéder.

Pour les plus impatients, sautez directement à 7 minutes. On apprend :

Qu'il y a désormais plus de vendeurs que d'acheteurs.

Que les Lyonnais sont surendettés et qu'ils surestiment leur niveau de richesse.

Le marché est beaucoup moins actif et euphorique qu'il y a quelques années.

Lieur : centre-ville de Lyon
Date : 31 Mai 2007
Durée : environ 15 minutes
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée

Discussion sympa avec deux agents immobiliers.
Plus d'une dizaine d'agences concurrentes dans la rue.

Les agents immobiliers m'avouent gérer plus de 600 biens immobiliers,
pour un local de 13 m2 à Lyon + un local à Villeurbanne et sept agents immobiliers (sur deux sites).

Surréaliste. Sur le terrain, à Lyon, on a compris que les prix ne pourraient plus monter.
Mais les journalistes installés à Paris l'ont-il compris ?

Format : mp3, 64Kbps, tags
Date : 16 Mars 2007
Durée : environ 13 minutes

Ecouter : bulleimmo_20060316_ste_foy_les_lyons_clients_hesitants_depuis_deux_mois.mp3

Un investisseur d'Ile-de-France, un petit prétentieux pensant avoir fait fortune dans l'immobilier, contacte un agent immobilier de Ste-Foy Lès Lyons, qui se montre trés réservé et essaye de tempérer l'optimisme de son interlocuteur.

Date : 16 Mars 2006
mp3 : 96 Kbps, taggé
Durée : environ 6 minutes
Anonymisé : voix, rues, agence, etc ...

Ecouter l'enregistrement : bulleimmo_20060316_ste_foy_les_lyons_l_immobilier_ne_peut_que_baisser.mp3

Mise en garde : le fichier n'est intéressant qu'après 3 minutes exactement.

Résumé : un versaillais contacte une agence de St-Foy les Lyons, une banlieue chic de Lyon, pour mette en vente une maison. L'agent immobilier est sincère et livre son avis sur la conjoncture. Mais l'agent immobilier ne nous indique pas s'il est pessimiste pour la conjoncture nationale ou locale.

Date : 8 décembre 2006
Lieu : banlieue chic de Lyon, proche d'une prestigieuse école de kommerce
Durée : environ 9 minutes
Anonymisé : Oui, voix modifiées

Cet enregistrement illustre le phénomène de downsizing : vendre un grand logement pour acheter un petit appartement, mieux adapté à la retraite des personnes âgées.

Ecouter l'enregistrement : bulleimmo_20061208_banlieue_chic_Lyon_downgrading.mp3

Un Français travaillant aux Etats-Unis
et revenant en France tous les 6 mois
doit prendre une décision patrimoniale importante :
vendre immédiatement ou dans un an.
(c'est la partie fictive du reportage)

L'agent immobilier nous apprend les informations suivantes :

Il y aurait plus de biens à vendre que de clients potentiels.

Les personnes âgées vendent de grandes maisons pour s'installer dans des appartements neufs.

Les personnes âgées ne possèdent pas plusieurs résidences (comme on voudrait nous le faire croire), mais choisissent des appartements en centre-ville.

Une livraison récente de programme neuf est invendu.
Seuls deux appartements auraient été vendus.

Les achats-reventes se font entre vendeurs de biens, en cercle clos.

Mais le ressort du marché, le primo-accédant, a totalement disparu.

Quand je suggère à l'agent immobilier que je pourrais vendre mon appartement pour acheter une grande maison dans 3 ou 4 ans, l'agent immobilier acquiesce !!!

Date : 18 Avril 2007
Durée : environ 12 minutes
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée.

Résumé : un investisseur parisien met en vente un appartement situé à Brest. Il se présente dans une agence pour connaître la conjoncture.

L'AI lui explique que l'agence est ouverte depuis 2 mois, et que 115 biens sont entrés en stock. On ne connaitra pas le nombre de ventes. L'AI indique que ce déséquilibre est "énorme". En 10 années de métier, c'est du jamais vu.

Ensuite, je sors dans la rue pour un micro-trottoir. Un badeau m'indique qu'il pense que les prix baissent. Il m'explique les raisons de la baisse : diminution du nombre de militaires, création de grandes surfaces, en dehors du centre-ville, qui tuent le petit-commerce. Et moins d'emploi ... donc des difficultés de budget.

Lieu : Brest
Date : 18 Avril 2007
Durée : environ 5 minutes
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée.

Résumé : en prévision d'une mutation, un acheteur potentiel se présente dans une agence de Brest. L'acheteur propose de faire des offres à -30%, l'AI accepte de transmettre les offres. Pour lui, c'est d'ailleurs la manière d'obtenir des baisses de prix, dès lors que les biens restent 3 mois, 6 mois un an ou plus en vitrine.

Je propose à l'AI de devenir locataire afin de pouvoir chercher un bien à l'achat en toute tranquilité (coupé au montage car trop long). L'AI est d'accord.

Lieu : Brest
Date : 18 Avril 2007
Durée : environ 11 minutes 30 secondes
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée.

Résumé : en prévision d'une mutation, un acheteur potentiel se présente dans une agence de Brest. Il s'agit d'un premier contact.

L'agent immobilier indique qu'il est possible de faire des propositions pour obtenir des baisses de prix. Ensuite, je rencontre une négociatrice, qui m'explique que les appartements sont affichés 20.000€ en moyenne au dessus du prix de vente. Concernant la négociation, on peut aller jusqu'à 60.000€.

Dans cette vidéo, je me suis lâché, en parlant de la bulle immobilière. L'agent immobilier acquiesce et ne me contredit pas.

Exemples :

Mon objectif est d'aller à la chasse, pas de sentiment.

Vous me présentez quelqu'un en prêt relai, il n'y aura pas de pitié.

Etes-vous préparée psychologiquement à faire des offres en dessous du prix ? Réponse oui : "Malheureusement, à l'heure d'aujourd'hui on ne vendrait pas beaucoup de maisons si on ne baissait pas les prix".

Ville : Morlaix, France
Date : 14 Avril 2007
Durée : 11 minutes
Filmé en caméra cachée, anonymisée

Résumé :

Un Parisien prétentieux décide de metter en vente une maison en indivision, située à proximité de Morlaix, dans un village "chic" où les prix ne peuvent pas baisser. Le Parisien est à la recherche d'une "extension de visibilité", pour mettre en vente la maison dans la grande ville la plus proche, Morlaix.

Pas de chance, on l'informe du retournement complet du marché de l'immobilier.
Tous les prix affichés sont négociés.

Le marché serait même "sinistré" à en croire l'agent immobilier.

Date : 14 Avril 2007
Lieu : Morlaix
Durée : 5 minutes
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée.

Résumé : Un agent immobilier nous informe que les prix baissent.

Ensuite, une discussion intéressante en "micro-trottoir". Une passante lit les journaux gratuits et regarde la vitrine. Son référentiel est celui d'Ile-de-France, où les prix sont délirants. Les prix de Morlaix sont normaux, en baisse, mais elle les qualifie de "bas". On comprend mieux la psychologie de l'acheteur.

Egalement, par simple comparaison, un acheteur comprend qu'il est intéressant de vendre sur Paris pour acheter et déménager en Bretagne.

Date : 14 Avril 2007
Ville : Morlaix (Bretagne)
Durée : 20 minutes
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée.

Un parisien se renseigne pour mettre en vente sa maison. On l'informe des réalités du marché.

Fichtre !!! Tout y passe :

prix en baisse des locations,

Robien,

surproduction de logements,

fuite des Anglais, etc ...

Pour booster le marché, je propose à l'agent immobilier de faire de Morlaix une ville de la couronne britannique, avec panneaux en Anglais et circulation à gauche.

Cette vidéo est particulièrement intéressante car elle présente une vision des Britanniques radicalement différente de la vision véhiculée par les médias : les Anglais sont décrits comme ayant un petit budget, réalisant les travaux eux-mêmes, vivant sans confort s'il le faut, avec des objectifs spéculatifs de revente. D'ailleurs les Anglais partiraient massivement en Croatie.

Ville : St-Brieuc
Date : 17 Avril 2007
Durée : environ 18 minutes
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée

Un investisseur se présente dans une agence de St-Brieuc, pour mettre en vente un appartement. Il découvre que l'atmosphère n'est pas à la hausse des prix. Pas d'Anglais non-plus. Les agents immobiliers ont "perdu espoir" que les prix progressent à nouveau. Dans la vitrine, plusieurs prix sont affichés 'en baisse' pour attirer le chaland.

Après ma longue tirade sur les Chinois, les Anglais et les Espagnols (qui a certainement ennuyé les agents), les deux agents immobiliers se "lachent" et m'expliquent que l'immobilier est devenu un bien de consommation industriel. Un nouveau constructeur, Kerbea, présent à St-Brieuc depuis 2 ans, commercialise des maisons à moins de 50.000€ pièce. La première maison est à 33.000€ prix catalogue. Les agents immobiliers se sont faits passer pour des acheteur, afin de vérifier la véracité de ces prix. Ces maisons sont construites à la chaîne. Les sous-traitants travaillent toute l'année, avec des carnets de commande pleins.

Pour le prix de mon appartement (200.000€), on peut acheter quatre maisons Kerbéa. Pour le prix d'un petit appartement ancien, on peut acheter une grande et belle maison neuve (100.000€). Ou encore plus parlant : pour le prix d'une chambre de bonne de 6 m2 à Paris (50.000€), on achète une maison neuve avec jardin.

D'après un des deux agents immobiliers, certains vendent une maison ancienne en centre-ville ("à prix d'or") et achètent une maison Kerbéa (au prix indiqué plus haut).

Mon avis :

Avec de tels prix, il devient difficile de convaincre les acheteurs de mettre le prix fort dans des appartements anciens. Voilà la raison de la baisse des prix à St-Brieuc. Le bord de mer résiste, ailleurs c'est la baisse. Parce que l'on peut toujours construire moins cher que dans l'ancien !

Je cite le nom du constructeur, car cela ne peut que lui faire de la publicité et c'est une bonne chose. Il faudrait prendre conscience que l'ancien est devenu hors de prix par rapport au neuf. Je me suis rendu sur place (sans filmer), c'est à 5 minutes du centre ville. Les maisons sont superbes. On voit des forêts de maisons neuves à perte de vue. Beaucoup de maisons Kerbéa, mais aussi d'autres constructeurs. L'argument de la "mauvaise qualité" des agents immobiliers ne tient pas.

Avec la garantie décénale, pourquoi acheter une maison ancienne quand on peut avoir du neuf !!! C'est le prix de la rénovation. En outre, on peut faire construire une telle maison partout. Il suffit de trouver un terrain, ce qui est relativement facile en Bretagne.

Dans mes prochains reportages, je rendrai visite à des constructeurs de maisons neuves.

Bravo Kerbéa ! Bien joué !
On dirait que Kerbéa devient le pire cauchemard des agents immobiliers.

Lieu : St-Brieuc
Date : 17 Avril 2007
Durée : environ 5 minutes
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée.

Un état rapide du marché en vente / location à St-Brieuc. les prix dans l'ancien ne progressent plus. On sent l'agent immobilier gêné. Par exemple, il indique que les loyers ne baissent pas. Par contre, il justifie la centaine de biens à louer dans son agence par un problème de prix trop haut.

Durée : 15 minutes
Lieu : St-Pol de Léon
Date : 17 Avril 2007
Durée : 15 minutes environ

Un agent immobilier nous indique que toutes les ventes sont soumises à négociation. Les prix sont désormais résolument orientés à la baisse. Il donne son avis sur la raison de la hausse : les grands réseaux gonfleraient artificiellement les prix. Mais rien ne se vend au prix affiché, il faut systématiquement baisser les prix, d'où d'importantes déceptions.

L'agent immobilier, ayant des années d'expérience, est remarquable de compétence et de sincérité : "Un prêt à 30 ans, c'est long ! C'est une génération et demie", "pardonnez mon côté direct", "100.000€, c'est vraiment un maximum".

Un canular remarquable, à voir en priorité.

Ville : St-Pol de Léon
Date : 16 Avril 2007
Durée : environ 8 minutes
Filmé en caméra cachée, vidéo anonymisée

Une caméra cachée en micro-trottoir, à St-Pol de Léon, une ville touristique du bord de mer, en Bretagne.

Une dame nous explique que les prix baisseraient.
La rumeur circulerait en ville chez les notables.

Un deuxième passant nous confirme la rumeur.
Il parle même d'atterrissage en douceur.

Cette vidéo illustre l'importance de la rumeur.

Bien que sous-informés par les médias traditionnels, les individus isolés communiquent en réseau, surtout au niveau local.
Et tout le monde est au courant de la baisse des prix.

Pourquoi ?

Parce que les Français ont un niveau de formation élevé et s'intéressent à la valeur de leur patrimoine. La hausse des prix ... comme la baisse des prix .. font beaucoup parler.

Cette vidéo montre également que les individus sont capables de chercher l'information directement, par eux-même. Dans l'exemple cité par la passante, on compare le marché local au marché de Brest, en contactant un proche. Même quand les médias tradionnels nous abreuvent de nouvelles concernant la hausse des prix, pour nous faire peur, les individus sont capables de penser "autrement".

Même dans les pires dictatures, les individus ont toujours été capables de faire la différence entre l'information "officielle" et la réalité du terrain. C'était le cas en Union-Soviétique. Aujourd'hui, dans nos sociétés modernes et démocratiques, quand il s'agit d'argent, tout le monde est capable de se rendre compte de réalité sur le terrain. Dans ces conditions, il est peu probable qu'une dictature économique se mette un jour en place.

Ville : St-Pol de Léon
Date : 17 Avril 2007
Durée : environ 7 minutes
Filmé en caméra cache, vidéo anonymisée

Quelle est la présence réelle des Anglais en Bretagne Nord ? Doit-on craindre les Anglais, qui rachèteraient les biens immobiliers des Français ? Sommes-nous envahis ? Pour le savoir, j'interroge une agence immobilière de St-Pol de Léon. Avec un Fery à quelques minutes, ce devrait être une ville de choix pour les envahisseurs.

Date : 9 Janvier 2006
Durée : environ 19 minutes
Anonymisé : Oui (voix, bips)
Désolé pour le son, de faible qualité.

Ecouter : bulleimmo_20070109_brest_baisse_enclanchee.mp3

Résumé :

Un investisseur un peu fou contacte un agent de Brest, pour vendre un appartement de type F5.
L'agent immobilier est catégorique : les prix baissent.

Après avoir été poussé à bout par mes propos délirants,
l'agent immobilier m'explique quelques principes de son métier.

C'est fort intéressant.

Lieu : Une ville de l'Ouest de la France, à quelques kilomètres de la mer.
Date de réalisation : 27 Novembre 2006
Durée : 20 minutes
Voix modifiées par logiciel : Oui
Anonymisé : Oui, par bips.

Ecouter : bulleimmo_20061127_interview_telephonique_gare_tgv_et_anglais.mp3

Un investisseur (fictif) souhaite vendre une maison de ville,
à deux pas de la gare TGV, dans un quartier historique d'une ville située
à quelques kilomètres de la mer.

On est également proche du Royaume-Uni,
dont on peut capter les émissions radio.

La maison de 100 m2 est en vente à 150.000€,
soit 1.500€ par mètre carré.

La problématique abordée est la suivante :
:arrow: A ce prix, peut-on vendre à des Anglais ?
:arrow: Peut-on vendre à des Parisiens ?
:arrow: Les Parisiens et les Anglais achètent-ils un pied-à-terre
à deux pas de la gare TGV ?
:arrow: Peut-on avoir deux maisons et faires des allers-retours ?

A la fin, si vous écoutez bien, l'agent immobilier me lâche qu'il a UN prospect pour le quartier de la gare.
L'agent immobilier, dont l'agence est une des plus importantes de la ville (avec plusieurs négociateurs),
affirme vendre à des Russes, à des Thèques et à quelques Anglais (ce que je ne mets pas en doute, mais cela a l'air mineur).

Le négociateur parlent-il anglais ?
Sa réponse : non il ne parle pas anglais.
Par contre, les Anglais parlent notre langue,
ce qui facilite les transactions.

Vive le Français, future langue internationale de l'immobilier !!!

On apprend également que depuis 1 mois et demi,
les ventes repartent. Les prix étant très bas, il
s'agit d'un phénomène de rattrapage. Ailleurs, les
prix baissent ou stagnent, mais ici les prix montent, lentement.

D'ailleurs, les prix de l'immobilier ne peuvent pas baisser !

Si les ventes repartent, je propose d'attendre un peu
que les prix montent. Mais l'agent immobilier me conseille
de mettre en vente maintenant.

Ah ... le quartier TGV ...