Date de réalisation : 24 Mai 2007
Lieu : Marseille, centre-ville.

Un parisien fait le voyage Paris-Marseille pour mettre en vente un appartement.
L'appartement est situé dans les quartiers chics de Marseille, dans le huitième arrondissement.

L'agent immobilier informe l'investisseur des réalités du marché :
* Les acheteurs négocieraient énormément.
* Le marché se serait retourné en Janvier 2007.
* Il ne faut pas croire les journaux d'annonces, dont les prix ne reflètent pas la réalité. Presque tous les achats sont négociés.
* L'offre a été multipliée par trois en quelques temps.
* La demande est toujours présente. Les acheteurs sont arrivés à la limite de leur possibilité de financement.
* Les acheteurs sont au courant du retournement du marché, mais pas tous les vendeurs, qui font de la résistance.
* Les vendeurs ayant un accident de la vie (ex: divorce) sont les premiers à baisser leurs prix, parce qu'ils doivent vendre rapidement. Beaucoup de vendeurs seraient forcés de vendre.
* Aucun étranger, mis à part quelques rares transactions sur du haut de gamme.

Et bien sûr :
* Les produits "au prix" se vendent. Il reste possible de vendre. En gros, un bien immobilier a un prix. Quand on vend, c'est le prix !!!

On est à mille lieux du tableau brossé par les médias ...

L'agent immobiiler est un pro, très sincère, il a une adresse, travaille depuis 10 ans. Bravo !

Date de réalisation : 24 Mai 2007
Lieu : Marseille, centre-ville.

Un parisien fait le voyage Paris-Marseille pour mettre en vente un appartement.
L'appartement est situé dans les quartiers chics de Marseille, dans le huitième arrondissement.

Un agent immobilier nous décrit un marché totalement saturé par une offre abondante, à la fois sur les locations et la vente dans l'ancien.

Pourtant, en regardant M6, je m'étais persuadé que louer était devenu compliqué et qu'il fallait dans certains cas faire appel à un chasseur d'appartement.

L'agent immobilier prend alors un cas concret : un appartement comparable au nôtre, proposé au prix dans son agence. Pourtant, aucun appel téléphonique et presque aucune visite. Visiblement, le marché connaît des problèmes.

Est-ce lié aux élections ? D'après l'agent immobilier, le problème est ailleurs : le marché de l'ancien serait devenu comme le marché de la location. Beaucoup trop de choix !!!

Date de réalisation : 24 Mai 2007
Lieu : Marseille, bord de mer.

Quel crédit apporter aux prix affichés en vitrine et aux journaux gratuits de publicité ? Pour le savoir, nous inventons un canular (ma mère vend, nous sommes en indivision) et rendons visite à un agent immobilier de Marseille.

A notre grande surprise, l'agent immobiier nous apprend que le téléphone a cessé de sonner. Quand un bien est surévalué de 10.000€, aucun appel téléphonique. Les clients sont essentiellement des locaux, pas d'étranger.

Les vendeurs sont au courant des difficultés du marché, mais l'agent immobilier nous confirme qu'il se garde bien d'en informer ses clients.

Et les prix affichés dans tout cela ? Il n'y a pas de miracle, ce ne sont pas les vrais prix :

* Quand un bien est correctement évalué par l'agence immobilière et correspond à la capacité de financement des acquéreurs, il se vend rapidement. Mais visiblement c'est la rareté, sinon l'agence ferait beaucoup de ventes, ce qui n'est pas le cas.
* Quand le bien est surévalué par le vendeur, le bien reste affiché à des prix délirants et ne se vend pas.

Mon avis : les prix hors-marché dans des journaux gratuits et en vitrine sont des effets d'annonce, sans consistance réelle. Les prix affichés sont pipeaux. Doit-on encore lire les gratuits ?

Egalement, on peut se poser la question de l'avenir commercial des biens affichés en vitrine à des prix surévalués. L'atterrissage des biens surévalués risque d'être compliqué et pourrait faire très mal.

Date de réalisation : 24 Mai 2007
Lieu : Marseille, arrondissement chic en périphérie.

Quel crédit apporter aux prix affichés en vitrine et aux journaux gratuits de publicité ? Pour le savoir, nous inventons un canular (ma mère vend, nous sommes en indivision) et rendons visite à un agent immobilier de Marseille.

L'agent immobilier nous apprend que le marché est devenu un marché d'acheteurs. Face à la folie des vendeurs, les acheteurs visitent en continu, parfois 80 biens. Dans ces conditions, à moins de choisir un prix bien ciblé, il devient impossible de vendre. Les prix affichés dans la presse et les gratuits sont parfois délirants.

Certains vendeus sont dans des situations difficiles et doivent absolument vendre. Ils sont contraints de baisser les prix.

La presse est-elle responsable de cette envolée des prix ? On ne le saura pas. Par contre, l'agent immobilier a déjà contacté la presse locale pour contredire certains articles élogieux, sans succès. Visiblement, la presse n'écoute pas les agents immobiliers sur le terrain et diffuse des informations contestables.

Date de réalisation : 24 Mai 2007
Lieu : Marseille, arrondissement chic en périphérie.

Les médias véhiculent l'idée selon laquelle l'immobilier enrichirait tout le monde : les acheteurs, les vendeurs, les agents immobiliers et les promoteurs.

Qu'en est-il vraiment ? Pour le savoir, nous inventons une histoire bidon de vente et rendons visite à une agence à Marseille.

L'agent nous explique que le marché des transactions est en chute libre. Actuellement, le marché des locations permettrait de tenir.

Par ailleurs, on comprend que la bulle immobilière ne fait pas le bonheur de l'agent immobilier, car les transactions sont rares, longues et difficiles.

Ensuite, nous développons les thèses classiques : l'immobilier permet de s'enrichir, on peut vendre en quelques jours, etc ... Les agents immobiliers réfutent tout en bloc et nous expliquent les raisons de la crise.

Date de réalisation : 24 Mai 2007
Lieu : Marseille, proche banlieue.

Nous quittons le centre de Marseille pour aller dans un petit village de la proche banlieue.
Le village est réputé et abrite essentiellement des maisons individuelles.

L'agent immobilier nous explique alors les caractéristiques du marché :
* Les prix sont montés trop haut. La hausse des prix est terminée. Les prix ne peuvent que redescendre.
* Les acheteurs sont au taquet de leur possibilité de financement.
* Concernant l'activité commerciale, c'est le calme complet.
* Ne pas espérer une amélioration avec les nouvelles mesures fiscales.
* Ce qui est au prix se vend vite. Mais il faut accepter les prix donnés par l'agent immobilier. Sinon on ne vend pas.
* Le budget moyen de l'acquéreur pour une belle maison est de l'ordre de 300.000€. Au delà, c'est un budget élevé (mon avis).
* L'agent immobilier cite l'exemple d'une maison en vente, aux "prix du marché, c'est à dire le juste prix auquel tout se vendrait. Une annonce a été passée depuis plusieurs semaines. Zéro appel téléphonique, ce qui commence à faire douter l'agent immobilier sur la survie du marché. Pour rire, j'indique à l'agent immobilier qu'elle s'est trompée de numéro de téléphone dans l'annonce. L'agent immobilier déplit alors le journal et nous confirme que c'est bien son numéro de téléphone.
Arrow Les grandes enseignes seraient responsables de la hausse des prix, en rémunérant les commerciaux à la prise du mandat.
* Tout se négocie. Les prix affichés dans les gratuits de l'immobilier sont parfois délirants. Les vrais prix sont souvent différents.

Date de réalisation : 24 Mai 2007
Lieu : Marseille, proche banlieue.

Arrondissement chic de Marseille. Un agent immobilier nous avoue avoir baissé tous les prix affichés pour vendre plus rapidement. D'après ses statistiques, la baisse des prix serait d'environ 15%. Dans ces conditions, pourquoi ne pas faire un communiqué de presse pour avertir les journalistes ?

L'agent immobilier nous explique ne pas informer ses clients de l'évolution des prix à la baisse.