Le site bulle-immobiliere.org est né en décembre 2004 pour informer des risques de bulle immobilière.

Durant l'année 2004, en pleine hausse des prix ressemblant à une courbe exponentielle, les grands médias publiaient essentiellement de bonnes nouvelles et insistaient sur les aspects magiques de la bulle immobilière. A l'époque, aucun avis discordant ne venait troubler cette vision optimiste.

Pourtant, de nombreux individus isolés s'étaient rendu compte d'un ralentissement des transactions et des premières difficultés du marché.

En Juin 2004, je visite plusieurs biens immobiliers et décide d'alerter mes proches en rédigeant l'étude Bulle Immobilière, mythes et légendes de l'immobilier. Cette étude est mise à disposition sur une simple page internet. Par bouche à oreille, l'étude sera téléchargée environ 100.000 fois par mois durant plus d'un an. L'étude met en avant l'aspect mythique: l'immobilier serait devenu une référence culturelle moderne, avec un aveuglement général devant les risques de krach.

En 2005, de grands économistes comme Robert J. Shiller évoquent l'imminence d'un krach généralisé. Dans la période d'euphorie, ces économistes sont totalement ignorés.

Presque naturellement, je comprends que les internautes ont besoin de se réunir pour échanger des informations et collaborer. A partir de Mai 2005, je mets en place un forum de discussion.

Ce forum de discussion est une sorte de hub, réunissant une communauté d'internautes, discutant et échangeant des informations. Le terme de communauté est très en vogue. Il désigne un groupement informel d'internautes, qui échangent des idées et collaborent à un projet. Par citer un exemple, on peut faire référence à la communauté Wikipedia. La communauté compte plusieurs milliers d'internautes, de sorte qu'elle consitute un réservoir d'idées et permet d'analyser en groupe l'évolution du marché de l'immobilier.

Rapidement, de nombreux messages viennent enrichir le forum de discussion de bulle immobilière. Aujourd'hui, le forum de discussion compte plus de 400.000 messages. Parmi ces messages, certains semblent prémonitoires.

A titre d'exemple, on peut citer les messages de Jean Dupont, mais il existe de nombreux auteurs de textes de qualité sur notre forum. Que les internautes de bulle immobilière ne m'en veulent pas, il existe des dizaines de contributeurs de textes de haute qualité.

Quelques texte de Jean Dupont :

• Synthèse de trois mois de recherche
• Cinquième cycle de Kondratieff
• Le crédit et l'immobilier
• La reine persane (le fou blanc n'a qu'à bien se tenir)
• Le bernankisme, invention de l'impôt universel
• Contribution au krach de l'automobile (Merci ReG_)
• L'information aujourd'hui
  

Un autre exemple de collaboration est notre revue de presse, comportant plus de 7.800 articles de presse. Cette revue de presse est le fruit d'un travail collaboratif unique. Elle réunit les principaux articles traitant de la bulle immobilière depuis 2004. Le grand nombre d'articles est bien la preuve que la bulle immobilière était connue de tous et que les professionnels de l'immobiliers, les hommes politiques et les financiers n'ont rien fait pour endiguer la catastrophe. Cette revue de presse est eu peu la chronique d'un désastre annoncé et connu de tous les décideurs, surtout dans les banques.

La revue de presse a été constituée dans un but de mémoire, pour offrir aux futurs archéologues un point d'entré unique. Dans un à deux siècles, on peut imaginer que les articles portant sur la bulle immobilière seront tombés dans le domaine public et qu'ils seront accessibles à tous. Si les pages de la revue de presse sont archivés, on pourra alors reconstituer toutes les étapes du développement et de l'éclatement de la bulle.

Internet agit comme un vecteur de communication, mais permet aussi aux compétences de se marier. Sur un forum comme le nôtre, il existe une sorte de sélection par la renommée, qui permet aux meilleurs rédacteurs et penseurs de se faire écouter et d'avoir une tribune.

Si l'on prend l'exemple de l'étude Bulle Immobilière, mythes et légendes de l'immobilier, on pourrait faire remarquer qu'une version retravaillée pourrait éventuellement faire un succès à 5.000 exemplaires en librairie. Sur le Net, l'audience est d'environ 100.000 exemplaires par mois. Soit 20 fois plus que le public total d'une édition papier.

Sur le forum, l'effet est encore plus grand, car nous diffusons 2.500.000 de pages par mois. Tout rédacteur de qualité a la possibilité de trouver une audience ... démultipliée.

Le résultat est une sorte de chaudron magique, qui grouille de compétences et réfléchit à la sortie de crise, quand les politiques et certains économistes en sont encore à se poser la question du pourquoi de la crise. Sur le forum, nous savons depuis plus de 2 ans qu'un krach a touché les Etats-Unis. Nous avons indentifié la future récession au Royaume-Uni. Le forum est au courant des risques d'implosion en Espagne, dont les banques ont émi 443 milliards d'euros de crédit pourri. Potentiellement, les seules dettes des banques espagnoles mettent en péril notre système financier.

Quand l'Espagne sera en faillite (ce qui est une évidence pour tous les économistes), qu'on ne vienne pas nous dire que l'on ne savait rien.

Entre Janvier 2007 et Juin 2007, j'ai filmé un documentaire en caméras cachées dans les agences immobilières. L'objectif était de vérifier la thèse de l'attérissage en douceur. Le documentaire a un certain intérêt historique, car il a été filmé un mois avant le début officiel de la crise du suprime aux Etats-Unis. Il n'existe aucun document équivalent sur Internet. Il s'agit du seul film jamais réalisé en caméra cachée dans des agences, durant un retournement de marché.

Les rushs du film suggèrent que le marché immobilier français serait dans un état de déliquescense avancé :

Dans une agence de Marseille, on m'avoue que les prix baissent de 15% instantanément. A Toulouse, un agent immobilier se connecte à son site internet pour m'indiquer une chute vertigineuse des visites. Dans cette ville, un autre agent m'indique que son carnet de rendez-vous est vide depuis plusieurs mois. A Carpentras, un agent immobilier parle de chute d'activité de l'ordre de 50%. Autant d'informations qui échappent à la presse classique.

Armé de 20 heures de rush, je décide de rendre visite aux plus grandes rédactions de la presse française, pour leur montrer mes films non-floutés. Je suis équipe d'un lecteur portable Archos et d'un casque multimedia. Les images non-floutées sont de qualité professionnelle, la caméra utilsée étant un bijou de technologie.

Les journalistes contactés vont tous me recevoir.

A part un journaliste du Parisien, aucun journaliste ne publiera la moindre information sur mes rushs.
Pourquoi ?

Les explications des journalistes sont sidérantes.
Je cite de mémoire quelques échanges.

• Un patron de rédaction me reçoit : "Monsieur, j'ai vu vos vidéos sur le Net, et je dois dire que je suis surpris. C'est pour cela que j'ai accepté votre demande de rendez-vous. Montrez-moi les vidéos ". Après avoir vu les vidéos : "Ce sont de véritables enregistrements, cela ne fait aucun doute. Nous nous sommes fait baiser. Les professionels nous livrent de fausses information depuis longtemps. Je peux vous assurer que je ne suis pas responsable de cette erreur". Moi : "publiez quelques lignes au sujet de mon reportage, c'est suffisant". Mon interlocuteur : "Malheureusement, c'est impossible. Nos articles concernant l'immobilier sont des commandes, échangées contre de la publicité. Nous pensions diffuser de l'information réelle, nous nous sommes fait gruger.". Et le responsable ajoute : "Je peux vous assurer que nous vérifierons mieux nos sources la prochaine fois".
• Dans un grand journal, on invoque d'autres raisons : "Je ne peux pas publier vos informations. En effet, nous attendons le moment opportun pour sortir l'affaire. Ce sera peut-être en septembre 2007. En fait, nous aimerions sortir l'affaire quand cela commencera à sentir le roussi pour Sarkozy". Moi : "Pourquoi lier l'immobilier à une affaire politique. Moi je n'accorde pas d'importance à la politique. Sortez l'information maintenant, parce que la société française doit connaître la vérité". Lui : "Non, on attend que cela aille mal pour Sarkozy. En fait, c'était probablement un leurre, car le site internet du journal en question abrite un superbe site de petites annonces, probablement très rémunérateur.
• Un grand magazine d'information : "Qui a parlé de votre reportage ?". Je réponds : "Personne, c'est un scoop, si vous diffusez l'information, vous serez les premiers". Le journaliste : "Si personne n'a diffusé l'information, je ne peux pas prendre le risque de le faire". Allez voir Le M**** ou Le P*****, généralement, ce sont ces deux journaux qui lancent les affaires.
• On ne me recevra jamais à Le M****, seulement des discussions téléphoniques. Ils veulent des chiffres et des statistiques. Or les chiffres sont produits par les professionels, donc aucune manière de rentrer en contact.
• Je me rends au Canard Enchaîné et je demande à parler au Rédacteur en Chef. On m'explique que le Canard traite uniquement d'affaires politiques et n'a pas de compétence particulière en économie. L'explication paraît plausible. J'écris plusieurs email au rédacteur en Chef pour lui proposer de lui montrer mes enregistrements non-floutés. En Juin 2007, personne n'a compris l'importance de la crise à venir, on me prend pour un doux-dingue.
• Un grand journal gratuit me contacte. Ils sont intéressés. A un moment, un journaliste me dit : "Il y a bien un krach en province, mais avez-vous fait des enregistrements sur Paris." Moi : "Non, je n'ai pas eu le temps de terminer mon reportage à Paris". Le journaliste : "C'est dommage, notre audience est principalement sur Paris. Votre histoire ne va pas intéresser les lecteurs."

Pour chaque démarche, je fais un rapide rapport sur Internet, afin de prendre date publiquement. Quelques exemples au hasard :

19 Juin 2007 : RV au Parisien, le seul journal qui acceptera d'écrire quelques lignes sur mon reportage.

22 Novembre 2007 : RV presse avec deux journalistes parisiens

Il y aura une dizaine de rendez-vous au total. Toutes ces informations sont publiques, la défaillance de la presse est générale, à l'exception du Parisien. Personne ne prend au sérieux les 20 heures film. Nous sommes un mois avant l'effondrement des marchés financiers.

Pourquoi cette défaillance ?
A mon avis pour plusieurs raisons :

Chiens écrasés : jusqu'à une période récente, la presse considérait l'immobilier comme un domaine de chiens écrasés.Les journalistes s'intéressent à l'information noble : les relations internationales, la politique, les réformes économiques. L'immobilier est une affaire de pigistes. Rien n'a été entrepris pour vérifier les sources des informations. Les professionnels connaissent cette situation et tirent profit.

Mutation économiques : les journalistes qui me recoivent sont surchargés de travail. Sur leur bureau, dans les salles de rédaction, des piles de communiqués de presse. En province, les journalistes écrivent 1 à 2 articles par jour. Dans les grandes rédactions, les journalistes peuvent écrire deux à trois articles par semaine. Bref, il faut être polyvalent et passer d'un sujet à l'autre. Dans ces conditions, les journalistes commentent les données dont ils disposent, sans vérifier les information sur le terrain. Fait étonnant : aucun journaliste rencontré ne se rend régulièrement dans les agences immobilières. Tous les échanges ont lieu par téléphone. Ou alors on regarde des reality-show sur M6. Cette défaillance, c'est un peu comme si un grand chef de cuisine livrait un surgelé ALDI à ses meilleurs clients.

Stratégie de survie : les grands journaux sont tous déficitaires. Les journalistes ou leur direction passent des accords avec de grands groupe, échangeant des pages de publicité contre des articles. Mais à aucun moment, les journalistes n'ont l'impression de diffuser de fausses information. Ils n'ont pas vraiment le choix : ou c'est la mort du journal, ou l'on passe quelques accords dans des domaines anodins, comme l'immobilier, n'ayant a priori de faibles répercussions sur l'économie en général. Lourde erreur d'appréciation ... L'immobilier est un domaine économique fondamental. Il faut mettre fin aux éditions spéciales, diffusées à la rentré ou durant les mois d'été, qui sont gorgées de publicités à en faire baver l'encre.

Problèmes méthodologiques : les journalistes privélégient l'approche argument/preuve. Aucune information n'est avancée sans chiffre (la preuve). Le problème, c'est que par paresse, aucun journaliste ne va vérifier sur le terrain les chiffres qui lui sont transmis. Le journalisme d'investigation est mort et enterrré. Il suffit alors à un quelconque lobby de fournir des chiffres et le tour est joué. Le journaliste n'est plus autonome, il a besoin du lobby pour lui fournir des chiffres.

Je ne critique pas les journalistes, car je sais qu'ils n'ont pas le choix et que ces mutations les dépassent.

Au contraire, je pense que dans toute situation, il faut comprendre les aspects bénéfiques et les exploiter.
C'est la thèse que je vais développer.

On peut remarquer que les acteurs (agents immobiliers, acheteurs, vendeurs) sont au courant des difficultés du marché. Le marché s'est informé, sans l'aide ni la participation des médias. Comme est-ce possible dans un monde dominé par les médias ?

Sur 200 caméras cachées et enregistrements, 100% des agents interrogés parlent de crise. Une possible explication : les agents immobiliers semblent avoir mis en place leur propre réseau d'information, constitué d'anciens collègues ou de réseaux locaux. Dans une caméra cachée, l'agent immobilier de Carpentras résume bien le mépris de la profession pour les grands médias. Il y a longtemps que les agents du terrain ne lisent plus la presse. Les agents immobiliers s'informent en contactant d'anciens collègues.

Les clients négocient les prix. Un agent immobilier de Montpellier indique : "Les clients sont désormais connectés à l'internet. Ils suivent des dizaines de biens sur Internet et sont très au courant". Quand l'information n'est plus disponible, les clients utilisent Internet.

On dirait que les structures d'information traditionnelles sont devenues inefficaces.
Que dit la théorie économique à ce sujet ?

D'après la théorie libérale, les organisations inefficaces sont ... remplacées par de nouvelles organisations.

On remarquera que le silence des médias ne m'a pas empêché de faire connaître mon reportage. Bien au contraire, on assiste sur Internet à un foisonnement d'idées et de groupes de réflexion. Les médias se réorganisent autour de nouveaux modes de diffusion électronique.

En France, tous les médias écrits traditionnels sont en faillite. Pourquoi sont-ils en faillite ? A mon avis, simplement parce qu'ils ne diffusent pas de véritable information, mais passent leur temps à recopier des communiqués de presse ou les documents de l'AFP. En conséquence, les lecteurs s'en détournent. De nouveaux médias, issus du mariage d'internet et des médias traditionnels, vont les remplacer.

L'approche de l'association bulle immobilière face au problème des médias ne consiste pas à se plaindre et à désespérer.

Nous avons bien compris que ceux qui détiennent les outils de commercialisation fabriquent de l'information.

Une solution pour sortir par haut consiste à créer un grand service public de la commercialisation de biens immobiliers. Nous allons lancer un site de petites annonces très complet, organisé sur le modèle de Wikipedia, qui a comme objectif de remplacer les structures traditionnelles de commercialisation. Ce projet est décrit en détail dans le document : projets.

N'hésitez pas à rejoindre notre équipe autour de ce projets.