Bulle immobilière

Le livre La bulle immobilière est en cours de rédaction. Comme beaucoup d'ouvrages disponibles sur Internet, le texte fait l'objet d'un travail régulier, presque quotidien. Certains chapitres sont encore à l'état d'ébauche. Le texte nécessite encore plusieurs mois d'effort avant d'être considéré comme définitif.

Un résumé des évolutions du texte est disponible au chapitre Liste des évolutions.

Ce document peut être lu en ligne, à l'adresse http://www.bulle-immobiliere.org/fr/index.html.

Le site Bulle immobilière est accessible à l'adresse http://www.bulle-immobiliere.org. Vous y trouverez des rubriques mises à jour régulièrement, comme par exemple notre revue de presse.

Ce document peut également être téléchargé au format PDF à l'adresse http://www.bulle-immobiliere.org/fr/bulle.pdf.

Le format PDF, aussi appelé Acrobat Reader, offre une présentation soignée. Ce format ouvre de nouvelles possibilités pour faire connaître le site. En effet, si vos amis et collègues de bureau en font la demande, vous pouvez leur faire parvenir le document PDF par courriel.

Cette étude est dédiée à ma femme et à mes enfants. Je tiens à remercier tous ceux qui apportent des contributions régulières en me contactant par courriel.

Ce document est le fruit d'une étude sur le terrain. En Juin 2004, un ami directeur financier a acheté une maison au prix de 600.000 €. Il m'a expliqué, le plus simplement du monde, qu'il fallait acheter rapidement, avant que les prix augmentent. Après quelques hésitations, en lisant la presse et quelques messages alarmistes, j'ai pris peur.

En Septembre 2004, j'ai consacré un mois de vacances à la prospection, en vue d'acheter une maison. Ma surprise fut grande quand j'ai découvert que les biens immobiliers étaient en vente depuis des mois, sans trouver acquéreur. Certains biens étaient même en vente depuis une ou deux années.

Le plus étonnant était la détresse psychologique des vendeurs, lassés par des centaines de visites. Les vendeurs avaient un comportement identique aux salariés en cours de licenciement. Durant chaque visite j'étais très cordial et aimable, puis je posais quelques questions et les vendeurs se décomposaient.

Ne trouvant pas d'explication à ces délais de vente importants, alors que les médias claironnaient que l'immobilier flambait, j'ai interrogé mes proches et quelques amis : "avez-vous entendu parler d'un effondrement du marché ?", "est-il possible que les prix baissent ?", etc..

A chaque fois, les réponses ont été unanimes : "Tu es fou", "Mais non, l'immobilier flambe", "Les prix montent !". Parfois, on me regardait, l'air étonné et sans me répondre, comme pour dire : "le pauvre, il a un problème".

J'étais étonné de ne pas comprendre les raisons de la différence entre mon avis personnel et l'avis général.

Ce sentiment était proche de la dissonance cognitive, décrite par les psychologues : une mère vous dit "je t'aime" et dans le même temps elle vous met une gifle. La dissonance cognitive est également un notion économique et sociale. Par exemple, en ex U.R.S.S., les citoyens vivaient une dissonance cognitive permanente : les médias diffusaient des images de bonheur et de croissance, alors que les files d'attente devant les magasins duraient des heures.

En France, au mois de Septembre 2004, je vivais une situation similaire : les médias diffusaient des messages de pénurie et que je constatais par moi-même que les magasins étaient pleins.

Puis, comme il faut avoir de la chance, j'ai été spectateur du magazine Capital, intitulé "Spécial immobilier", diffusé sur une chaîne de télévision française. Cet événement relève du pur hasard, car je regarde la télévision une fois par an.

Sans l'aide cruciale d'une magazine télévisé, on peut dire que ce site n'aurait jamais vu le jour.

De mémoire, le magazine télévisé présentait l'histoire d'un agent immobilier parisien, qui va réaliser l'affaire de sa vie parce qu'un marchant de biens lui confie une exclusivité de deux semaines sur un immeuble entier, au pied de la butte Montmartre, à Paris.

Capital annonçait pourtant fièrement que l'agent immobilier, qui emploie plusieurs vendeurs, avait des milliers de client potentiels dans sa base de données, prêts à se ruer sur une telle occasion. L'émission se termine en queue de poisson, l'agent immobilier n'ayant rien vendu. En deux heures d'émission, on n'aura pas vu un seul client signer devant les caméras, pour ce bien à Montmartre ou pour tout autre bien.

Après avoir regardé l'émission avec attention, je me suis versé un jus de pomme et j'ai eu une intuition : si l'agent immobilier, disposant de milliers de prospects, ne vend pas ... c'est qu'il existe au moins une deuxième source attestant de biens invendus. Le sujet mérite donc une étude approfondie.

Fort de cette intuition, j'ai redémarré mon travail à zéro, mais sous un nouvel angle d'approche. Pour moi, il ne s'agissait plus d'acheter à tout prix un bien immobilier, mais de comprendre les raisons de cette folie : qu'est ce que la bulle immobilière ? Comment se développe-t-elle ? Comment prend-elle fin ?

Pour les besoins de l'étude, régulièrement, depuis plusieurs mois, je visite de nombreux bien immobiliers invendus.

Pour compléter cette approche, je lis des études économiques disponibles sur Internet. Dans ce travail, je suis aidé par une petite communauté de bénévoles, généralement des investisseurs (ayant quelques biens en location) ou des passionnés d'immobilier (souvent des primo-accédants).

Après plusieurs mois de travail, je vous livre le fruit d'un travail minutieux.

Comme je viens d'économiser plusieurs milliers d'euros en évitant un achat inutile, je ne pense pas que la rédaction de cet ouvrage soit du temps perdu. Les sommes économisées compensent largement le temps investi.

L'étude doit profiter à tous, sans distinction.

L'ouvrage est conçu pour informer les jeunes ménages, qui sont la cible principales des rumeurs et des mythes de l'immobilier. L'étude est également destinée aux investisseurs individuels et au retraités, pour les mettre en garde des dangers d'investir dans la pierre. Les professionnels trouveront également des informations de qualité, même s'ils sont déjà au courant de la crise de l'immobilier par les canaux traditionnels.

L'étude est également un témoignage.

En effet, comme dans toutes les grandes catastrophes financières, il sera difficile d'établir des responsabilités. Un des objectifs de l'étude est de faire une synthèse des connaissances de la crise immobilière au quatrième trimestre 2004.

Par exemple, après l'explosion de la bulle internet, des investisseurs ruinés ont souhaité obtenir réparation. La majorité des démarches n'ont pas abouti, par manque de preuves. Les établissements financiers ont argumenté qu'il était impossible de prévoir l'explosion de la bulle internet. Sans connaissance des dangers de la bulle, il est impossible d'obtenir réparation.

Avec cet ouvrage, vous disposez d'informations fiables et datées, qui sont autant d'indices que l'explosion de la bulle immobilière était connue dès le quatrième trimestre 2004. Si votre organisme financier ou votre intermédaire commercial ne vous ont pas mis en garde contre les dangers de ruine en investissant dans l'immobilier, il existe peut-être, au cas par cas, des voies de recours pour obtenir réparation de préjudices éventuels. Si nous ne pouvons pas vous aider dans vos démarches, nous vous encourageons à porter un regard neuf sur votre situation financière, pour comprendre les raisons de la débâcle.

Dans une optique historique, j'espère que ce travail pourra également être utile aux futures générations.

D'ici 30 ans, dans une Europe en décroissance démographique, l'idée que la pierre puisse être une valeur refuge sera certainement difficile à comprendre. L'explosion de la bulle internet dans les années 1990 n'a laissé aucune trace permettant d'analyser et de comprendre nos erreurs. Avec cette étude, j'espère que nous pourrons sauvegarder quelques rares témoignages de la bulle immobilière.

Bienvenue dans un monde de rêve, bienvenue dans le monde de La bulle Immobilière.

L'immobilier a connu cinq années de croissance soutenue.

Entre 1999 et 2004, profitant de taux d'intérêt bas, les investisseurs potentiels - principalement des ménages jeunes - ont largement anticipé leur achat de logement. Dans une étude récente du patrimoine des ménages, l'INSEE indique que 40,7% des ménages de 30 à 35 ans se sont endettés pour acheter leur résidence principale, contre moins d'un tiers pour leurs homologues en 1988 et 2000. Cet effet d'anticipation a soutenu artificiellement le marché immobilier en France.

Contrairement aux idées reçues, les retraités, les personnes âgées et les étrangers non-résidents ont peu investi dans la pierre.

Dans son bulletin d'octobre 2004, la Banque de France avertit les investisseurs et les banques que la solvabilité des acquéreurs potentiels s'était fortement réduite. Par cet avertissement, il faut comprendre qu'il ne reste pas assez d'acheteurs potentiels dans les classes d'âge des 30 à 35 ans pour soutenir la demande. En outre, les futurs investisseurs, les classes d'âge de 25 ans à 30 ans, ne sont pas assez solvables pour dynamiser le marché.

L'anticipation des achats a perverti le marché

Le message de la Banque de France a été largement relayé sur Internet et a déclenché un début d'inquiétude. D'après nos sources, au troisième trimestre 2004, malgré des taux d'intérêt particulièrement bas, le marché de l'immobilier s'est brusquement tendu.

Le stock de biens immobiliers anciens mis en vente augmenterait de plus de 30%, principalement durant les derniers mois de 2004.

D'après nos sources, à partir d'Août 2004, le nombre de petites annonces de biens à vendre et à louer augmente en flèche. Les chiffres du site internet Seloger.com sont parlants :

Parfois, des immeubles ont perdu la moitié de leurs locataires. Certains biens immobiliers sont invendus depuis 18 mois ou plus. Le délai de vente d'un bien "standard" s'est allongé pour atteindre six mois à un an. Les biens immobiliers onéreux (grandes maisons des années 1960 destinées à des familles nombreuses) ou ceux comportant un défaut (quartiers non-recherché, pollution sonore, maison de ville sans jardin, appartement non-rénové, etc...) sont devenus invendables.

Cette situation fait penser à la correction de 50% des prix des années 1991-1993 et suivantes. Mais en raison du ralentissement démographique en France, la correction du marché de l'immobilier pourrait être plus importante et surtout durable.

Le moral des professionnels est au plus bas. Selon des études conjoncturelles récentes d'agences immobilières, les stocks de biens invendus se sont reconstitués en France au troisième trimestre de l'année 2004. Dans l'étude conjoncturelle des marchés de l'ancien, Octobre 2004, la FNAIM concède que la progression de l'offre atteindrait 27,1% des stocks.

Dans l'étude de Janvier 2005, la FNAIM annonce que ce chiffre progresse à plus de 30%. Bien loin de se résorber, l'excédent d'offre de logements invendus se creuse, mois après mois.

La construction de logements collectifs et d'habitations individuelles est en plein essor.

En 2004, près de 360.000 logements ont été mis en chantier, soit une augmentation de 16% par rapport à 2003 (sources : La construction neuve en forte accélération en 2004, Ministère du Logement).

Le nombre d'autorisations de construire augmente également, ce qui laisse présager une année 2005 exceptionnelle.

En effet, au cours de l'année 2004, plus de 460.000 logements ont été autorisés, en progression de 22% par rapport à l'année 2003. La croissance est particulièrement forte pour les immeubles collectifs. Sur ce segment de marché, au quatrième trimestre 2004, le nombre d'autorisations de construire est en progression de 38% par rapport au troisième trimestre 2003.

Ce niveau dépasse le pic de production de 1999 et nous rapproche des records de production des années 1970, une gageure pour un pays dont la croissance démographique est de l'ordre de 0,3% par an en 2004.

Depuis le troisième trimestre 2004, on assiste à la formation d'un effet de ciseaux sur le marché de la construction neuve, consécutif à la chute de la demande et à la hausse continue de l'offre (sources : commercialisation de logements neufs - ralentissement au troisième trimestre 2004, Ministère du Logement) :

Le graphique montre que l'offre de logements neufs continue de progresser alors que la demande chute. Dans les mois à venir, les demandes de permis de construire, en forte progression, ne devraient rien arranger.

Ce déséquilibre entre offre et demande devrait peser sur tous les segments de marché, y compris l'immobilier ancien.

Le marché immobilier en Ile-de-France est arrivé à son point haut.

En Ile-de-France, le volume des ventes baisse durant l'année 2004. D'après la FNAIM, c'est en Ile-de-France que l'activité régresse le plus fortement en 2004 : -7,9% (source : étude conjoncturelle des marchés de l'ancien, Janvier 2005).

Dans cette conjoncture difficile, on peut se poser la question d'un maintien durable des prix. Traditionnellement, les prix de Paris constituent un indicateur avancé, pour l'Ile-de-France et pour le marché français.

Les premiers signes de krach proviennent de la conférence de Presse des Notaires de Paris du 19 Janvier 2005. En comparant certains chiffres publiés par les Notaires, il est possible de mettre en évidence, dans certains quartiers de Paris au troisième trimestre 2004, une chute brutale des prix, estimée à 7% à 15% environ en rythme annuel.

Au chapitre Les études de marché des professionnels, vous pourrez lire une analyse détaillée de cette conférence de presse.

Le début de krach à Paris est confirmé par les chiffres publiés, le 2 Mars 2005, sur le site Internet de petites annonces Particulier à Particulier. Les prix baissent dans les huit arrondissements les plus chers de Paris, entre le 1er Décembre 2004 et le 1er Mars 2005. La baisse est de l'ordre de 3% à 10% sur trois mois, soit nettement plus en rythme annuel que les chiffres fournis par les Notaires. Ailleurs, les prix progressent faiblement.

Guillaume Gaulier a analysé les données de Particulier à Particulier dans un fichier tableur. Nous publions le graphique de l'évolution des prix, sur lequel chaque point représente un arrondissement de Paris.

Les quartiers chics sont habités par des ménages aisés. Traditionnellement, on considère que les ménages aisés sont mieux informés que les classes moyennes : ils lisent la presse internationale et ont une bonne compréhension des mécanismes économiques. Les ménages aisés sont les premiers à comprendre que les prix seront sabrés. Ils acceptent donc volontier une remise de prix importante.

Par contre, dans les quartiers populaires, vendeurs et acheteurs ignorent tout du krach en cours : les prix progressent, mais pour combien de temps.

L'immobilier d'entreprise est en crise depuis le début des années 2000. Les médias et le grand-public ignorent cette crise, comme en témoigne la progression des foncières cotées en bourse.

Notre analyse s'appuie sur les études marketing publiées par les professionnels de l'immobilier d'entreprise. Par exemple, l'entreprise Bourdais publie un document de synthèse intitulé Market View - 4ème trimestre 2004.

Notre avis concernant le marché de l'immobilier d'entreprise :

Le marché de bureaux est entré dans une spirale de baisse des prix :

D'une part, les capitaux des investisseurs se portent sur l'immobilier. Le stock de bureaux devrait augmenter régulièrement, en raison d'une logique de surproduction.

D'autre part, en raison d'une croissance économique molle, les besoins en création de surfaces sont presque inexistants. A moyen terme, aucune étude n'a abordé la question des départs à la retraite, qui devraient pourtant peser durablement sur les besoins.

Les institutionnels sont de grandes entreprises, des banques et des compagnies d'assurances. Les institutionnels détiennent un patrimoine diversifié, composé d'actions, d'obligations et de biens immobiliers. Pour les institutionnels, la gestion du patrimoine est essentielle.

En effet, le patrimoine immobilier est nécessaire à l'activité économique des institutionnels, car il est la contrepartie de leurs engagements. La valeur des institutionnels cotés en bourse résulte directement de la valeur de leur patrimoine.

Régulièrement, les institutionnels effectuent des choix d'arbitrage. Généralement, les institutionnels disposent de leur propre cabinet d'étude économique et prennent le conseil des banques. Les institutionnels sont donc des acteurs du marché particulièrement bien informés. Leurs choix sont révélateurs des tendances du marché.

Quels sont leurs choix d'arbitrage ?

Depuis le troisième trimestre 2004, les investisseurs institutionnels vendent leurs biens immobiliers.

Dans le secteur de l'immobilier d'entreprise, les clients sont des foncières, qui rachètent des biens immobiliers aux grandes banques et aux compagnies d'assurance. Dans le secteur de l'immobilier résidentiel, les institutionnels ont recours à la vente à la découpe. Les clients sont des locataires hypnotisés et sous-informés par des médias défaillants.

Au début de l'année 2005, après les premiers avertissements des banques commerciales, les ventes à la découpe se sont accélérées.

Dans sa note de synthèse trimestrielle de Janvier 2005, le Crédit Agricole indique qu'un "certain freinage des ventes et des prix devrait intervenir en 2005". En langage financier, nous pensons que cela signifie "Tous aux canaux de sauvetage, les banquiers et les investisseurs institutionnels en premier, pour les autres passagers des écopes sont à disposition".

Depuis le deuxième semestre 2004, les marchés immobiliers chutent dans de nombreux pays.

Comme aux temps du nuage de Tchernobyle, seules de rares informations nous parviennent de l'étranger. La France paraît coupée du monde, à l'abri derrière une nouvelle ligne Maginot, qui la protègerait des krachs immobiliers faisant des ravages chez ses voisins proches (Royaume-Uni, Espagne, Allemagne, Europe de l'Est) ou éloignés (Etats-Unis, Australie).

Combien de temps la France pourra-t-elle vivre dans l'illusion que la bulle immobilière perdure ?

En 2002, le Royaume-Uni était peuplé d'environ 60 millions d'habitants. L'indice de fécondité est de 1,6 enfants par femme. Le taux de natalité est de 11,8 pour mille habitants. Le taux de mortalité est de 10,6 pour mille habitants. En comptant l'immigration, le Royaume-Uni pourrait compter environ 63 millions d'habitants en 2025. Le pays connaît le plein emploi, les revenus des Britanniques progressant de manière constante depuis quelques années.

Londres est la capitale de l'Angleterre, mais aussi une grande métropole européenne. L'agglomération autour de Londres, appelée Grand Londres, est une région administrative qui couvre 1 579 km², avec une population d'environ 8 millions d'habitants.

Le Royaume-Uni connaît depuis la fin des années 1990 un bulle immobilière sans précédent. Pour mettre fin à la bulle, le gouvernement britannique a relevé les taux d'intérêts à plusieurs reprises. Traditionnellement, les Britanniques empruntent à taux variables. La remonté des taux a fait l'objet d'un électrochoc, la hausse des prix cessant immédiatement.

Au Royaume-Uni, le prix des logements baisse de 1% par mois depuis Juin 2004. La baisse des prix a effacé la hausse des prix constaté en début d'année 2004. D'après Hometrack, les prix stagnent de Janvier 2004 à Janvier 2005, au Royaume-Uni comme à Londres.

Prenant conscience du krach, certains propriétaires mettent en vente leur bien. En Mars 2004, le marché britannique a connu sa plus forte chute depuis 1995 (sources : Reuters). Quelles sont les raisons du krach immobilier en Grande-Bretagne ? Doit-on incriminer les taux d'intérêt ou existe-t-il d'autres explications ?

Au Royaume-Uni, 70% des Britanniques sont déjà propriétaires de leur logement. Sachant que le pays est proche de la décroissance démographique, la demande en logements provient surtout du maintien d'une politique d'immigration.

D'après les études gouvernementales publiées par le RICS, le nombre de biens immobiliers anciens mis en vente augmente régulièrement depuis le début des années 2000. Par exemple, durant l'année 2004, le nombre de biens immobiliers proposés en agence a augmenté de 32%. Parallèlement, la construction de logements neufs progresse rapidement.

Face à l'augmentation de l'offre, la demande diminue. En Février 2005, les ventes sont en recul de 33% par rapport à Février 2004. Malgré l'attrait de Londres, la demande stagne, car le veillissement de la population au Royaume-Uni est un phénomène ancien.

Malgré quelques études rassurantes publiées par les banques et les professionnels de l'immobilier, la situation est proche de la catastrophe. En moyenne, seuls 37% des biens immobiliers proposés à la vente finissent par trouver acquéreur. Le solde, soit 63% des biens immobiliers proposés à la vente, sont invendus.

Face à cette situation de blocage du marché, les prix baissent d'environ 10%, sans pour autant chuter. En effet, les Britanniques ont connu et grave bulle immobilière et ne souhaitent pas vendre à des prix soldés. La majorité des vendeurs fait donc de la résistance, mais combien de temps encore ?

L'Australie est une terre d'immigration. En 2004, le pays comptait environ 20 millions d'habitants. En 2025, le pays devrait compter 24 millions d'habitants. Le taux de mortalité est de 7 pour mille habitants. Le taux de natalité est de 13 pour mille habitants. L'indice de fécondité est d'environ 1,7 enfants par femme.

Pour encourager l'immigration, le gouverment pratique depuis des années une politique de logement subventionné. Des réductions d'impôts et des aides financières sont offertes aux investisseurs. Depuis la fin des années 1990, la baisse des taux d'intérêt a provoqué une bulle immobilière. La bulle immobilière a permis de construire des centaines de milliers de logements supplémentaires. Les acheteurs sont principalement de jeunes ménages, qui empruntent à taux variable, comme au Royaume-Uni.

Brutalement, durant l'année 2004, les prix ont baissé d'environ 15% (source : David Uren, ‘Housing Falls: Rates on Hold’, The Australian, 9 November 2004). Des signes récents indiquent que la baisse des prix pourrait être beaucoup plus brutale. En effet, d'après le quotidien Sun-Herald, les prix de mise en vente chutent de 40% à Sydney depuis Septembre 2004.

Dans ce contexte de crise, le retournement de conjoncture est exploité par la presse et les médias. Par exemple, le quotidien FairFax publie une liste de 400 biens immobiliers soldés à Sydney (titre original "A list of more than 400 of Sydney's bargain homes is available in the print edition").

Quelles sont les raisons de l'explosion de la bulle immobilière en Australie ?

Peter Saunders a publié une étude de synthèse concernant le krach de l'immobilier en Australie, intitulée "After the House Price Boom, Is this the end of the Australian dream?" (source : télécharger l'étude au format PDF). Son étude est basée sur une bibliographie fiable et vérifiable. Pour Peter Saunders, le krach de l'immobilier en Australie est lié à la déconnexion de l'immobilier avec les fondamentaux, comme le montre le graphique suivant :

Peter Saunders met également en cause les différentes subventions et réductions d'impôt, qui contribuent à renchérir artificiellement le prix des biens. Selon son analyse, les incitations fiscales jouent un rôle négatif et doivent être abolies.

A notre avis, l'exemple Australien montre que la presse est versatile et frondeuse.

En temps de bulle immobilière, la presse recommande d'acheter rapidement, sous prétexte que les prix pourraient encore progresser. Mais, dès que les prix s'effondrent, la presse publie des éditions spéciales consacrées à des biens immobiliers soldés.

Le spectacle de l'explosion des prix (d'abord à la hausse, puis à la baisse) est devenu la raison d'exister de certains médias professionnels.

L'Espagne compte 40 millions d'habitants, avec une fécondité de 1,16 naissances par femme. Le pays est entrée en déclin démographique, puisque l'on compte 9,3 naissances / 1 000 habitants, contre 9,3 décès / 1 000 habitants (chiffres 2002). Ces chiffres sont parmi les plus faibles de l'Union Européenne.

En 2004, le pays a construit environ 700.000 logements, soit autant que la France et le Royaume-Uni réunis. Conséquence de cette surproduction, l'Espagne est le pays de l'Union Européenne le plus touché par l'explosion de la bulle immobilière.

Tout d'abord, nous allons étudier l'offre à Barcelone, la deuxième ville d'Espagne par sa population. La ville est peuplée d'environ 1,8 million d'habitants. L'agglomération compte plus de 3 millions d'habitants. Traditionnellement, on considère que Barcelone est la capitale économique de l'Espagne.

Nous proposons d'effectuer une visite virtuelle du marché immobilier à Barcelone. Pour les besoins de l'étude, nous avons interrogé le site internet de petites annonces Portae.com. Les copies d'écran datent du 4 avril 2005. Lorsque les biens immobiliers étaient reconnaissables, nous avons rendu les images floues.

Sur la page d'accueil du site Internet Portae.com, sélectionner "comprar" (acheter), "vivienda" (logement) et "Barcelona" (Barcelone).

Après avoir cliqué sur la bouton "Buscar" (Rechercher), nous accédons à une carte de l'agglomération de Barcelone.

Cliquer sur "Ver todas las viviendas" pour visualiser tous les biens sans distinction.

Cliquer sur "Continuar" (Continuer).

Dans l'agglomération de Barcelone, le site Internet liste 2.387 logements en vente. En faisant défiler la liste des biens immobiliers, on constate que les biens proposés sont principalement neufs.

Comparé à cette offre de logements neufs, quelle est l'offre locative ? Traditionnellement, l'offre locative est destinée aux étudiants et aux jeunes, qui choisissent la collocation. En cliquant sur l'onglet "Alquiler" (Louer), on peut afficher les biens immobiliers proposés en location.

Le site Internet affiche uniquement 12 biens immobiliers à louer, pour toute l'agglomération.

La ville de Barcelone serait-elle atteinte par la pénurie de logements ?

Pour le savoir, il suffit de cliquer sur l'onglet "Obra Bueva" (Programmes neufs). Dans l'agglomération de Barcelone, le site internet affiche le chiffre de 277 programmes en cours de commercialisation. A l'échelle de l'agglomération parisienne ou de l'agglomération londonienne, ce nombre est l'équivalent de 1.000 programmes de construction neuve.

Tout le drame de Barcelone et de l'Espagne est résumé dans ces quelques chiffres : 12 biens proposés en location, 277 programmes de logements neufs.

En effet, les Espagnols sont persuadés qu'il faut à tout prix devenir propriétaire d'un logement. Le choix de la location est considéré comme une perte d'argent. Par exemple, il est courant que les jeunes couples vivent chez leurs parents, le temps de se constituer un apport permettant de s'endetter.

Durant les dernières années, la construction neuve s'est beaucoup développée, sous l'effet des taux d'intérêts bas et de la spéculation. Certains investisseurs individuels et des promoteurs immobiliers accumulent les appartements vides comme on collectionne les timbres. Dans l'esprit du grand public, l'immobilier est une valeur sûre, presque le seul moyen de faire fortune rapidement.

Maintenant que 90% des ménages (presque tous les Espagnols) sont devenus propriétaires, le marché est saturé par une offre de logements neufs surabondate. Dans un pays en décroissance démographique, des centaines de milliers de biens immobiliers se retrouvent sur le marché, sans la moindre chance de trouver preneur.

La conséquence est immédiate : en quelques mois, les prix de Barcelone ont chuté d'environ 20%. Sur Internet, des blogs diffusent les images de biens immobiliers invendus. Ces images sont devenues célèbres en Europe entière, car elles symbolisent la faillite de l'immobilier en Union-Européenne.

Le retournement du marché immobilier en Espagne fragilise les entreprises de promotion immobilière. Profitant de la vague de l'immobilier, certaines entreprises espagnoles ont acquis une taille internationale. Aujourd'hui, la valeur boursière de ces entreprises est totalement surévaluée. Sans intervention de l'Etat espagnol, de grandes enterprises immobilières pourraient faire faillite, provoquant une crise financière sans précédent.

[ Article en cours de rédaction ...]

En République Fédérale d'Allemagne, le marché de l'immobilier est déprimé depuis plusieurs années.

La population allemande est en décroissance démographique. L'Allemagne est entrée en déclin démographique, puisque l'on compte 9,4 naissances pour 1000 habitants, contre 10,3 décès pour 1000 habitants (chiffres 2002). L'indice de fécondité est de 1,35 enfants par femme.

Si rien n'est fait pour enrayer le vieillissement, la population devrait décroître de 82 millions d'habitants aujourd'hui jusqu'à 50 millions d'habitants en 2050. La situation démographique est plus grave qu'en Espagne, car le vieillissement est un phénomène ancien datant des années 1960.

L'Allemagne dispose d'un vaste parc de logements. Le besoin en constructions nouvelles est presque inexistant. Dans tout le pays, le nombre de logement vacants est en augmentation constante. Dans certains Länder, des villes et des quartiers entiers sont désertés. Aussi étonnant que cela puisse paraître, certains logements vacants sont détruits pour être remplacés par des espaces verts. Certains projets prévoient de créer, d'ici 10 à 20 ans, des réserves naturelles sur l'emplacement d'anciennes villes, rendant ainsi à la nature un domaine ayant autrefois appartenu à l'homme.

Contrairement à ce qu'affirment certains, la crise ne touche pas uniquement l'Est du pays. Désormais, la crise atteint tout le pays. En dix années, les prix de l'immobilier ont baissé de 30% à 50%.

Quelques exemples de petites annonces de vente et de location Immonet. Les copies d'écran datent du 31/03/2005. Lorsque les biens immobiliers étaient reconnaissables, nous avons rendu les photos floues.

Généralement, les prix négociés sont souvent de 10% à 30% inférieurs aux prix annoncés :

Cette crise fragilise le système bancaire allemand.

En effet, certains investisseurs ont retiré leurs participations financières de grand projets (principalement de la construction de bureaux et de surfaces commerciales).

Pensant faire une bonne affaire, les banques ont racheté les participations à bon prix. Les projets immobiliers se sont révélés désastreux, certaines réalisations ne trouvant pas de locataire. Des banques, comme la Deltabank, sont proches de la faillite. Elles devront être renflouées par l'Etat et les Länders pour échapper à la faillite.

En outre, la crise est également morale. Des investisseurs individuels, voyant la valeur de leurs investissements fondre, se sont suicidés. Des retraités doivent mettre en vente leur résidence principale pour éponger leurs dettes.

Comme le soulignent plusieurs articles de presse, les banques sont accusées d'avoir encouragé l'investissement immobilier, sans avertir des risques de tels placements.

La Belgique comptait en 2002 environ 10,3 millions d'habitants. Le taux de natalité s'élève à 11,2 enfants pour 1000 habitants. Le taux de mortalité s'élève à 10.3 enfants pour 1000 habitants. L'indice de fécondité est de 1,66 enfants par femme.

La superficie de la Belgique (30 580 km2) est faible comparée à celle de la France (544.435 km²), du Royaume-Uni (241 590 km²) ou de l'Allemagne (356.734 km²). La densité de population est forte : 337 habitants par km2. Le pays est doté d'infrastructures routières denses permettant de se déplacer rapidement.

La Belgique est un pays riche, situé idéalement au coeur de l'Europe historique. La présence de la mer est un atout économique. En 2004, la création de richesse s'élève à 25.845 € par habitant (7ème place en Union-Européenne, la moyenne étant d'environ 24.000 €). Les Belges sont cultivés, accueillants et sont traditionnellement ouverts sur l'étranger.

En raison de la forte densité de population, de son économie et de sa situation géographique, on pourrait penser que la Belgique est un candidat idéal pour la bulle immobilière. Mais il n'en est rien. En Belgique, les prix de l'immobilier sont partout raisonnables. Pour nous en convaincre, nous allons étudier les prix en région de Bruxelles. Le choix de l'agglomération s'explique par la présence du TGV et du Parlement Européen. La ville est habitée par de nombreux fonctionnaires européens biens rémunérés.

Pour la plupart, les copies d'écran ont été réalisées le 31 Mars 2005.

Une interrogation sur un site internet d'immobilier est effectuée avec les critères suivants : "appartements", "superficie supérieure à 100 m2", "prix inférieur à 165.000 €", "agglomération de Bruxelles".

Surprise : plus de 1.000 biens immobiliers en vente dans l'agglométation de Bruxelles répondent à ces critères. La majorité des prix sont de l'ordre de 1000 € / m2 à 1200 € / m2 :

Pour affiner notre recherche, nous allons essayer de connaître le prix de biens d'exception, situés en plein coeur de Bruxelles, à deux pas de la gare TGV et du Parlement Européen. Sélectionnons les biens répondant aux critères suivants : "appartements", "superficie supérieure à 150 m2", "prix inférieur à 400.000 €", "Pein coeur de Bruxelles".

Les meillleurs appartements de Bruxelles sont proposés à des prix de l'ordre de 1.500 € / m2 :

Une annonce remarque notre attention. Un loft de 140 m2, en plein coeur de Bruxelles, à 50 m de transports en commun, offrant de vastes volumes, est proposé au prix de 190.000 €. A ce prix, on peut à peine s'offrir 40 m2 dans un quartier pourri de Paris et 30 m2 à Londres.

Le détail de l'annonce nous permet de vérifier la qualité du bien :

A Bruxelles, l'offre de locations bons marchés est très abondante. Par exemple, nous lançons la requête suivante : "appartements", "Bruxelles", "surface supérieure à 80 m2", "prix inférieur à 700 € / mois". Le site internet renvoie plus de 1000 appartements disponibles. Visiblement, les locataires ont un large choix.

En plein coeur de Bruxelles, il est également possible de louer de grands appartements à bas prix. Pour exemple, un très bel appartement style Art Déco de 150m², parquet, living de 35m², cuisine super équipée, 2 chambres, bureau, salle de bains, balcon. Le loyer mensuel est de 875 €.

Les Belges seraient-ils devenus fous ? Pour le savoir, nous allons étudier d'autres prix en Flandre, la région la plus riche et la plus prospère de Belgique. Intéressons-nous à la province d'Anvers (en néerlandais : provincie Antwerpen), qui est une des cinq provinces flamandes.

[ Article en cours de rédaction... ]

Le Japon est un des pays les plus densément peuplés au monde. Le Japon compte environ 127 millions d'habitants. Tokyo, la capitale, est la plus grande métropole du monde, avec près de 30 millions d'habitants. Elle est située au coeur de la mégapole japonaise, qui héberge environ 100 millions d'habitants.

Le Japon est doté d'une population vieillissante. On compte environ 9 naissances pour 1000 habitants, contre 8 décès pour 1000 habitants. L'indice de fécondité est de 1,3 enfants par femme.

Le Japon connaît une crise de l'immobilier depuis le début des années 1990. Les prix des terrains et des logements chutent régulièrement.

Comme le montre ce graphique, les prix de l'immobilier (courbe de couleur verte) ont été divisés par trois depuis le début de l'éclatement de la bulle immobilière. Chaque année depuis le début des années 2000, les prix de l'immobilier baissent régulièrement. En 2005, les prix sont maintenant revenus à leurs niveaux de 1970. Désormais, les prix de Tokyo sont inférieurs aux prix de Paris.

Par contre, les ménages restent fortement endettés. Les Japonais sont endettés sur 30 ans ou 40 ans, ils sont prisonniers de la bulle immobilière. L'endettement des ménages explique le maintien des cours des organismes financiers (courbe de couleur noire).

A long terme, la courbe des prix de l'immobilier chute très en dessous de la progression des richesses (courbe de couleur bleu). Ce graphique suggère que l'immobilier serait un bien de consommation comme les autres, dont les prix baissent avec l'augmentation des richesses. L'immobilier n'est pas un placement refuge, bien au contraire.

Aux Etats-Unis le nombre de mise en chantier de logements neufs en Janvier 2005 chute de 9.2%, alors que le prix moyen baisse de 13%. Ces données sont facilement vérifiable, lire notre revue de presse.

Dans la ville de Santa Clara en Californie, le volume des ventes de l'hiver est en baisse de 44% par rapport au volume des ventes de l'été, le plus mauvais chiffre depuis 10 années (sources : Patrick Killelea). Dans la région de Palo Alto, les prix baissent en continu de Novembre 2004 à Février 2005. Les statistiques des ventes hebdomadaires, publiées par l'institut California REsource, font apparaître une chute des prix importante :

La crise est également financière. Le géant américain du refinancement hypothécaire Fannie Mae, pourrait devoir réviser ses comptes à la baisse, ce qui porterait le total de ses pertes à 12 miliards de dollars.

Penser que le marché français sera épargné par la crise est une gageure.

Désormais, les investisseurs français ont la possibilité de se connecter à des serveurs Web pour télécharger des études précises et détaillées, sans attendre une année ou deux avant d'être informés, comme c'était le cas lors du krach de 1991-1993.

La particularité de cette crise est d'être une crise mondiale.

Malheureusement, les banques centrales ne coordonnent pas leurs actions et focalisent leur efforts sur le niveau de parité des monnaies. Sans volonté politique, les gouvernements auront du mal à casser la logique de surproduction mondiale.

Si rien n'est fait, l'immobilier pourrait chuter à des niveaux de prix ridiculement bas.

Dans son éditorial de Septembre 2004, le Bulletin de la Banque de France, reprenant la formule du prix Nobel d'Economie Joseph Stiglitz, rappelle la définition d'une bulle :

"Une bulle est un état du marché dans lequel la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd'hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix."

En France, après la hausse continue des dernières années, le marché de l'immobilier présente certaines caractéristiques d'une bulle. Les investisseurs sont conscients que les prix sont trop élevés, mais conseillent toutefois d'investir.

Durant l'année 2004, il était courant d'entendre les remarques suivantes :

Pour savoir si ces avis sont justifés, il est nécessaire d'étudier les fondamentaux du marché immobilier.

Des économistes et des journalistes avancent que les fondamentaux du marché immobilier sont liés aux taux d'intérêt.

D'après cette thèse, des taux d'intérêt bas feraient monter les prix de l'immobilier. Inversement, des taux d'intérêt élevés feraient baisser les prix de l'immobilier. En effet, les taux bas permettraient aux ménages de s'endetter facilement et sur de longues durées. Il en résulterait une augmentation de la masse monétaire, qui se traduit par une inflation des prix de l'immobilier. Anticipant la hausse des prix de l'immobilier et une remonté des taux d'intérêt, les ménages feraient le choix de s'endetter lourdement, parfois pour une durée de 20 ans à 30 ans.

Cependant, cette thèse rencontre un écueil majeur : en période de taux d'intérêt bas, certains pays ne connaissent pas de bulle immobilière.

Par exemple, au Japon, les prix de l'immobilier baissent depuis 10 ans. L'Allemagne, la Belgique et la Suisse ne connaissent pas de flambée des prix. L'influence des taux d'intérêt doit être étudiée, mais elle ne semble pas primordiale.

A notre avis, pour comprendre les fondamentaux du marché immobilier, il faut revenir aux sources du commerce et comprendre le mécanisme d'achat et de vente d'un logement. Le prix d'un logement résulte d'un contrat entre acheteur et vendeur. En comprenant les motivations de l'acte d'achat, on peut en déduire les fondamentaux du marché. Il faut donc se poser des question simples : pourquoi acheter, pourquoi vendre.

Acheter un logement répond à un besoin vital, celui de se loger. Chaque ménage d'une nation occupe une seule résidence principale. Le niveau de la demande est fonction de la démographie de la population et de ses possibilités d'investissement. Le niveau de l'offre est lié au parc de logements anciens et à la construction de logements neufs.

Nous allons étudier successivement les fondamentaux de la demande et l'offre sur le marché immobilier français. Les lecteurs qui ne sont pas Français pourront transposer notre analyse dans leur pays.

Le flou, qui règne entre les prévisions, permet aux études de faire osciller les besoins de logement entre 180.000 unités par an et 300.000 unités par an. Un gouffre. Pour masquer la faible dénatalité et justifier de nouvelles constructions, le gouvernement a recours à des tautologies :

Selon des études prospectives concernant l'habitat, l'INSEE prévoit que la population française pourrait atteindre 64 à 65 millions d'habitant en 2025, puis décroître lentement pour revenir à peu plus de 60 millions d'habitants à l'horizon 2050. Sur cette base, l'INSEE estime le nombre de logements à 29,6 millions d'unités en 2050 (contre 28,7 millions en 1999).

En 2050, la France pourrait compter (seulement) 900.000 logements supplémentaires par rapport à 1999. Même en comptant les constructions consécutives aux destructions, ce chiffre est très bas. Sans redressements statistiques (ménages, divorces, surface-en-hausse, etc ...), les hypothèses à 5 ans, à 10 ans et à 20 ans font apparaître des besoins très faibles.

Dans ce climat d'information dégradé, il est alors tentant d'émettre l'hypothèse que le mécanisme de diffusion de la bulle immobilière serait comparable au mécanisme de diffusion des rumeurs et s'articulerait en trois étapes :

Dans une première étape, des craintes diffuses se répandent dans la société. La diffusion de la peur est plus facile en période de crise et de rupture. A ce stade, certains thèmes symbolisent la peur du changement. Actuellement, on peut citer les thèmes de la mondialisation, de la lutte contre le terrorisme, de la nouvelle flexibilité du travail ou de la retraite. A ce stade, les thèmes sont exprimés dans des discussions interpersonnelles, au sein de la famille, dans le cadre professionnel.

Dans une deuxième étape, après une période d'incubation qui peut durer plusieurs années, des thèmes fédérateurs apparaissent et se cristallisent sur des besoins partagés par tous. Le thème de l'immobilier est un thème fédérateur car nous avons tous besoin d'un logement. Dès lors, une étincelle de médiatisation suffit à transformer un thème fédérateur en une hystérie collective, basée sur la crainte : peur de perdre son logement, peur de louer, peur de déménager, etc...

Dans la phase finale, les craintes (que l'on peut dès lors nommer la bulle immobilière) sont entretenues et amplifiées par des organisations commerciales. Il ne s'agit pas d'un "complot", mais plutôt de "marketing". Il est dès lors très difficile de combattre la rumeur, car toute critique diffuse les thèmes de la rumeur et la renforce. Par exemple, en France, parler de la bulle immobilière a un premier effet : faire vendre.

Egalement, on peut supposer l'existence d'une dimension mythique.

Dans un contexte de disparition des repères traditionnels (église, famille, état providence), les individus cherchent des repères. Ils se forgent des modèles, dont les héros mythiques sont placés dans des situations radicalement opposées aux leurs. Le mythe permet alors de s'extraire de la médiocrité de la vie courante et de s'inventer un monde idéal.

Parmi les mythes exerçant une fascination, on peut citer :

Les étrangers

Le mythe de la responsabilité des étrangers s'est développé en France, au Royaume-Uni et aux Etats-Unis.

Par exemple , au Royaume-Uni, on est persuadé que de nombreuses familles sont contraintes à l'exode en France en raison de la vie chère. Les Russes sont accusés de racheter Londres. Ce mythe justifie le niveau des prix britanniques : pour continuer à vivre dans sa nation, il faut accepter d'en payer le prix. Le prix de l'immobilier est alors comparable au prix de la citoyenneté.

Une forme dérivée de cet argument est que les prix sont chers au Royaume-Uni parce qu'il s'agit d'un pays développé et non d'un pays du tiers-monde. Payer un prix élevé pour l'immobilier, c'est payer le prix de la civilisation, par opposition au monde barbare.

A New-York, la rumeur court que des quartiers entiers sont rachetés par de riches spéculateurs Européens. Les acheteurs seraient favorisés par les taux de change de l'Euro.

En France, on fait porter la responsabilité de la hausse des prix à la présence britannique, ce qui permet de justifier les prix en Gironde, en Bretagne et à Paris. Ce mythe est présent sous d'autres formes : les Allemands s'installeraient en masse dans les régions frontalières, les Hollandais achèteraient des résidences secondaires, les Chinois investiraient dans les beaux quartiers de Paris, etc...

Le mythe des étrangers est caractéristique des périodes de crise. Durant les périodes de transition, il est courant de faire porter la responsabilité aux étrangers. Pour expliquer la hausse des prix, il suffit de désigner les vrais responsables : les étrangers.

Ce mythe contient-il une part de vérité ? Les étrangers sont-ils responsables de la hausse des prix de l'immobilier en France ? Pour répondre à cette questions, nous disposons de plusieurs sources fiables.

Tout d'abord, étudions une source fiscale. Le fichier FILOCOM (fichier des logements par commune) est un fichier conçu par la Direction Générale des Impôts pour les besoins de la Direction Générale de l'Equipement. Le fichier liste les propriétaires de résidences secondaires "non-résidents fiscaux". Ce sont pour une grande part des étrangers non-résidents, mais aussi des Français expatriés. Une étude de synthèse, intitulé Les résidences secondaires possédées par les étrangers, est disponible depuis Décembre 2004.

En 2003, le fichier FILOCOM indique que 223.000 résidences secondaires appartiennent à des étrangers non-résidents en France, soit 0,7% du parc de logements. Entre 1994 et 2000, 10.000 transactions par an en moyenne ont été réalisées au profit d'étrangers non-résidents.

Par ailleurs, les chiffres des Notaires et les analyses de l'INSEE montrent que 2% au maximum de transactions sont le fait d'étrangers. Les notaires de Gironde estiment, dans leur étude Profil des acheteurs en Gironde en 2003, que les étrangers représentent 1,2% des transaction d'achat, dont 42% de Britanniques. En Gironde, lieu d'implantation traditionnel des Britanniques, les Britanniques réalisent 0,5% (zéro virgule cinq pourcent) des transactions d'achat.

Enfin, si l'on rapproche les chiffres de la présence des étrangers (10.000 acquisitions par an) par rapport à la croissance annuelle du parc de logements (environ 350.000 logements par an), la présence des étrangers paraît dérisoire.

Le mythe des étrangers doit être démenti, dans son intégralité.

Une forme dérivée du mythe est particulièrement intéressante : la rumeur indique que cinq millions d'Européens pourraient prendre leur retraite sur les rivages de la Méditerranée. Cette rumeur circule dans les grandes villes françaises de la côte d'Azur et dans la ville de Montpellier. Bien entendu, cette rumeur est sans fondement.

Dans l'inconscient collectif, l'immobilier a les fonctions magiques suivantes :

Au contraire de produits classiques, dont les caractéristiques sont normalisées (un ordinateur "Mac OS X", le rêve de la ménagère - une "voiture 4x4" pour la ville, le rêve de Monsieur), l'immobilier n'est pas standardisé.

On ne vend pas des biens immobiliers comme on commercialise un simple produit. Bien entendu, il existe des sites internet de vente en ligne, mais les technologies permettant de banaliser l'achat sont loin d'être au point.

Pour contourner ce frein à la commercialisation, on a normalisé les principaux acteurs du spectacle immobilier : l'agent immobilier, le banquier, le jeune couple investisseur, le journaliste, le retraité, etc...

Le mythe de l'immobilier n'a pas d'existence propre. Nous allons émettre l'hypothèse qu'il s'exprime uniquement sous le masque de représentations humaines, à la manière des Comics, ces super-héros de bandes-dessinées. Dans la mythologie américaine, les supers-héros de bandes-dessinées sont des mythes personnifiés. Comme leurs ancêtres grecs et romains, les supers-héros sont censés expliquer et résoudre les problèmes du monde.

Dans le monde des super-héros, les pouvoirs magiques de l'immobilier (énumérés plus haut) correspondent aux pouvoirs magiques suivants :

L'invicibilité est la capacité du super-héros à défaire ses adversaires. Elle est liée à l'immortalité, qui permet au super-héros de rester jeune et en pleine possession de ses moyens, même après de multiples épisodes. Enfin, le super-héros mène souvent une double vie et peut se transformer à volonté.

Toutefois, le mythe de l'immobilier est un mythe complexe. Un seul super-héros, fût-il agent immobilier, ne peut pas le personnifier. Par contre, on peut représenter le mythe de l'immobilier comme une réunion de super-héros.

Le collaboration des supers-héros n'est pas une nouveauté. Après avoir créé Superman, Spiderman et de nombreux autres comics, les créateurs de BD américaines les ont fait évoluer ensemble, dans des histoires communes. Une bande-dessinée moderne, les X-Men, met en oeuvre des supers-héros aux pouvoirs standard et complémentaires.

Chez les X-Men, chaque super-héros dispose d'un seul pouvoir magique. La collaboration permet aux X-Men de combiner leurs pouvoirs. Par conséquent, on peut supposer que la collaboration est leur véritable pourvoir magique.

A la manière des X-Men, les super-héros de l'immobilier sont dotés de pouvoirs magiques complémentaires :

Traditionnellement, les super-héros utilisent leurs pouvoirs pour défendre les plus faibles, à la manière des chevaliers du Moyen-Âge.

Les super-héros de l'immobilier justifient leur existence en défendant les exclus :

Le pouvoir magique du super-héros de l'immobilier s'exprime dans les moments difficiles, par exemple en Janvier 2005, lorsqu'un monde de rêve, bâti autour des mythes de l'immobilier, semble s'écrouler.

Pour vous en convaincre, il est recommandé de lire les deux articles de l'Expansion : Immobilier : le retour des bonnes affaires et Immobilier: Vous pouvez encore acheter en 2005. Ces deux articles commencent sur le constat de crise grave du marché immobilier, visible de tous : les acheteurs se font rares, les ventes plongent, les délais s'allongent, etc...

Malgré cela, les articles promettent une poursuite de la hausse. La hausse est rendue possible par l'intervention magique d'acteurs traditionnels - les super-héros de l'immobilier - supposés inverser la tendance. En lisant ces deux articles, on pense immédiatement aux Comics américains. Un immeuble vide s'effondre : pas de panique, nous appelons Super-Dupont à la rescousse.

Les super-héros de l'immobilier vivent essentiellement dans l'imaginaire des acheteurs et de leurs concepteurs. Mais cette représentation magique a ses limites, comme nous allons l'étudier maintenant.

Les études de marché des professionnels sont au marketing, ce que les bandes dessinées de super-héros sont à la littérature.

Elles mettent en scène des héros en quête de biens immobiliers, prêts à tous les sacrifices pour l'amour de la pierre. Les études sont destinées à faire rêver le lecteur et à valoriser l'acte d'achat. Un peu à la manière du magazine Jour de France, les études de marché de professionnels ne contiennent que des bonnes nouvelles et des propos rassurants.

En théorie, les études de marché des professionnels sont destinées à tous. Elles sont disponibles au format PDF et téléchargeables librement sur Internet. Mais en pratique, elles sont principalement destinées à la presse et aux médias.

Comme il est difficile de lire et d'analyser les études (qui font souvent plusieurs dizaines de pages), les professionnels de l'immobilier considèrent qu'il est opportun de faire appel à des journalistes spécialistes de l'immobilier.

Dans la mythologie de l'immobilier, les journalistes sont investis du super-pouvoir de la connaissance.

Les journalistes sont l'équivalent du scribe égyptien, seul capable d'interpréter la volonté des dieux. Sans le super-pouvoir de la presse, les super-héros de l'immobilier seraient inconnus et ne disposeraient d'aucun public.

Dans notre approche méthodologique, nous avons suivi le cheminement des études d'agences immobilières d'Octobre 2004 à Janvier 2005, réputées pour la qualité de leur travail. Le parcours d'un dossier de presse est le suivant :

Après avoir mené notre enquête, nous émettons l'hypothèse que les dossiers de presse publiés récemment n'ont pas fait l'objet d'un traitement sérieux, de sorte que l'on peut se demander si les journalistes lisent réellement les études des agences.

Le plus souvent, les informations sont publiées après reformulation. Parfois, la structure des articles de presse est identique à la structure des dossiers de presse. Dans de rares cas, les journalistes publient des informations, à la manière d'une photocopieuse dupliquant une feuille de papier. Pour vous en convaincre, vous pouvez lire les articles de presse nominés aux Patates d'Or. En les comparant aux dossiers de presse listés ci-dessous, vous pourrez vous amuser à deviner la provenance des informations.

Autre fait marquant, aucun journaliste ne fait état d'un effondrement des marchés, alors que les spécialistes des grandes banques et les investisseurs institutionnels paniquent et vendent à tour de bras, pour se débarasser de biens invendables.

Pourtant, les dosssiers de presse contiennent une information essentielle : l'augmentation tendantielle de