Un peu perdu en ce début 2011, entre nos prévisions sur ce forum qui indiquaient une baisse potentielle depuis quelques années (moi inclus (1)), les langues de bois des médias classique qui n’informent sur rien, les rumeurs de reprises de l’immobilier récurrentes, les nouvelles législations, …

Bref où en sommes nous ? Voici une brève synthèse de ce que l'on peut lire sur l'internet.


Le Plan :

• Où en sont les prix ?
• Où en sont les taux ?
• Où en sont les mesures politiques ?
• Que disent les haussiers et baissiers célèbres ?
• Conclusion

  Eteignez vos mégots, accrochez vos ceintures, c’est parti,
  
  
  
  1 Où en sont les prix ?
  
  
  1.1 Courbe de Friggit : Que dit Friggit ?
  
  
  
  (2)
  What the fuck ???
  Entre mi 2008 et mi 2009 les prix de l’immobilier ont chuté. Mais fin 2009 et tout 2010, il y a eu une incontestable reprise.
  
  
  
  
  1.2 Prix des notaires : Que disent les notaires ?
  
  
  
  Prix correspondant aux transactions réelles enregistrées (3)

  La tendance est confirmé, l’immo a baissé franchement en 2008 et 2009, mais est en train de se redresser, plus ou mois franchement selon les régions.
  
  
  
  1.3 Cotation immo : Que disent les prix de vente ?
  
  

  
  Lui il se base sur les prix de présentation. (4)
  
  
  

  1.4 Indice de la FNAIM : Que disent les AI
  
  
  

  
  
  
  1.5 et Chez nos voisins ?
  
  
  
  En fait la tendance semble la même.

  
  
  
  1.6 Commentaires
  
  
  Les graphiques parlent d’eux même.

  • Ça a monté de 1998 à 2008,
  • Puis baissé sur 2008 et 2009,
  • Mais ça remonte depuis fin 2009 de manière très molle en province,
  • mais plus ferme en Ile de France et grandes villes.

  Et c’est quoi la suite de la courbe ? à la hausse ? Palier ? Baisse ?

  
  
  

  2. Les taux d’intérêt
  
  
  Le nerf de la guerre. Les taux sont au plus bas et suivent grosso modo la tendance du taux d’intérêt directeur de la Banque Centrale Européenne.
  
  
  2.1 Evolution de l’Euribor (5)
  
  
  
  Avec des taux historiquement aussi bas, on peut comprendre la phase haussière de mi 2009 à maintenant.

  
  
  2.2 taux proposés ces temps ci
  
  

  
  
  
  historiques des taux sur plusieurs années pour avoir une ordre d'idée
  
  
  
  
  
  
  Il semble logique de dire que le potentiel de hausse des taux d’intérêt est énorme et son potentiel de baisse très faible.

  S’ils augmentent, c’est une épée à double tranchant : ceux qui n’ont pas d’apport seront toujours exclus du marché.

  Seuls ceux qui ont un apport seront avantagés par une hausse des taux. Mais ils auront aussi le choix entre placer un apport à un taux avantageux ou mettre l’argent dans l’immobilier qui aura un potentiel de baisse.

  Actuellement vu les taux de placement très faible des livrets A, fonds euros des Assurances Vie et consorts de 2010, beaucoup de gens se tournent vers l’immobilier, la croyance populaire étant que c’est plus solide que les autres placements à risque comme la bourse.

  Pourtant les rendements immobiliers sont au plus bas, ils s’essoufflent après des années de hausse de prix d’achat, hausse déconnectée de l’évolution des loyers … (6)
  
  
  

  3 Point sur les mesures politiques actuelles :
  
  
  Les politiques interviennent sur les prix. Ces interventions comprennent des mesures budgétaires, telles que des impôts et des subventions.

  En 2011, quelles sont les mesures fortes actuelles, en fin ou en cour d’élaboration, dans le cadre de plans de rigueur et par souci écologique ?
  
  
  
  3.1 Loi scellier
  
  
  Remplaçant du Robien, La réduction d’impôt Scellier est accordée pour l'acquisition d'un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

  Mesure en cours dont la portée est difficile à juger.

  Mais comme son ancêtre Robien, le net regorge d’article contestant ce dispositif (7).

  La réduction d’impôt, offerte par le dispositif d’investissement locatif Scellier, tombe à 22% pour les logements labélisés basse consommation énergétique et à 13% pour les autres.

  
  
  
  3.2 Taxation des plus-values de cessions immobilières
  
  

  Depuis 2011, l'imposition sur les plus-values de cessions immobilières (hors résidence principale) est passée de 16% à 19% pour toute revente avant 15 ans.

  
  
  
  3.3 Taxer les plus-values réalisées sur les ventes de résidences principales ?
  
  

  Plus à l’état de réflexion que de projet de loi, cette mesure peut avoir un impact non négligeable sur les prix de l’immobilier.
  Après tout dépend de ses contours. J’ai lu que ça pouvait être limité à des maisons de 800 000 euros … si c’est le cas, le commun des mortels ne sera que faiblement impacté par cette mesure.

  
  
  
  3.4 Mesure sur la déduction des intérêts d'emprunts immobiliers pour une résidence principale (loi Sarkozy)
  
  

  Mesure apparemment supprimée pour 2011 et remplacée par le prêt à taux zéro + (10)

  
  
  
  3.5 Le PTZ+ (prêt à taux zéro plus)
  
  

  Une usine à gaz censée booster l’immobilier (9). En fait la seule vraie mesure gouvernementale pour soutenir l’immobilier en 2011.

  Un de ses avantages semble être que les AI nous répètent inlassablement cet argument de vente tout au long de la visite.

  Avec le PTZ+, les acheteurs y gagnent sur la capacité d’achat, la durée d’emprunt, mais pas sur le prix d’acquisition.

  
  
  
  3.6 Le diagnostique DPE : impact sur Le prêt à taux zéro
  
  

  Là c’est intéressant et un peu complexe :

  L’affichage du diagnostique DPE est obligatoire, dans les annonces type papier, les agences et sur internet.

  Et, si j’ai biens saisi, le montant du PTZ peut varier d’un facteur 2 (si le classement DPE est de A à D) à 1 (si le classement DPE est de E ou F) à 0,5 (si le classement DPE est de G). En l’absence de DPE le logement ancien est assimilé à un logement classé en G. (8)

  
  
  
  4 Les baissiers / les haussiers célèbres
  
  
  4.1 Les Baissiers
  
  

  Friggit, chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable

  Les prix de l’immobilier sont repartis à la hausse dans de nombreuses grandes villes. Mais cette remontée n’est pas tenable, prévient Jacques Friggit, chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable. L’économiste juge qu’une baisse de 30 à 35% d’ici huit ans est probable. Sa théorie : les prix de l’immobilier ne peuvent s’éloigner trop longtemps du revenu moyen des ménages. Or cet écart n’a jamais été aussi élevé qu’aujourd’hui, selon les travaux de ce statisticien qui se base sur des séries de chiffres depuis 1965.
  le 22/10/2010
  Source capital.fr
  http://www.capital.fr/immobilier/actualites/pourquoi-le-marche-immobili…
  
  
  

  Jean Pierre Petit, Président des Cahiers Verts de l'économie

  Bulle immobilière en France (Jean Pierre Petit)
  envoyé par rikiai. - Rencontrez plus de personnalités du web.

  Marc Touati, Directeur de la recherche économique et financière chez Assya compagnie financière,

  Marc Touati,(…) , anticipe une chute des prix immobiliers qui pourrait atteindre 20 % à l'horizon 2013. Selon l'économiste, le renforcement de la fiscalité immobilière évoqué par le gouvernement ces derniers jours pourrait précipiter l'inexorable baisse des prix des logements.
  Mais d'après Marc Touati, l'annonce de la ministre de l'Economie pourrait avoir l'avantage de réduire le décalage « historique » et « dangereux » entre les prix des logements et les revenus des ménages. L'envolée des prix des logements constatée depuis les années 2000 a en effet sérieusement entamé la solvabilité des ménages recréant une bulle qui ne demande qu'à exploser.
  21/01/2011
  Source: sicavonline
  http://www.sicavonline.fr/index.cfm?action=m_actu&ida=474838

  Jean-Michel Pouré, fondateur du site http://www.bulle-immobilière.org

  Où en est le marché ?
  Le marché de l'immobilier est un marché d'anticipation. Quand les différents acteurs de l'immobilier vantent la hausse des prix, les acheteurs ont la certitude qu'ils vont revendre plus cher. Aujourd'hui, les réflexes sont inverses : les acheteurs potentiels ont la certitude qu'ils vont devoir supporter en plus du coût du remboursement de leur achat le coût d'une revente dévaluée, ce qui freine les décisions d'achat. La psychologie de l'acheteur est déterminante dans l'évolution du marché.
  Propos recueillis par Rachida El Mokhtari pour Le Figaro
  29/08/2008
  http://www.lefigaro.fr/immobilier/2008/08/28/05002-20080828ARTFIG00545-…
  
  
  
  4.2 Les Modérés
  
  
  Henry Buzy-Cazaux, Président d'honneur de l'Ecole Supérieure des Professions Immobilières

  Oui, je pense que la hausse des prix des logements, sensible dans les grandes villes et leur périphérie depuis un an, mais aussi dans plusieurs villes moyennes, est doublement fâcheuse. J’avançais jusqu’alors le risque de désolvabilisation de la demande et le risque consécutif que le marché bloque de nouveau, faute d’acquéreurs. Je maintiens plus que jamais ce pronostic. J’en ajoute un : le risque d’explosion démocratique. Les prix que les logements atteignent, rapportés au revenu des gens, à leur pouvoir d’achat, à leur condition et pour tout dire à leur appréciation de ce que valent les choses me paraissent faire courir au pays un risque de perte d’équilibre. Ça devient, c’est même déjà indécent.
  07 Novembre 2010
  source son blog sur capital.fr
  http://buzycazaux.blog.capital.fr/index.php?action=article&id_article=4…

  Charles SANNAT, Chargé d'Affaires BNP Paribas

  
  Une aggravation des craintes sur la pérennité de l’euro et sur les dettes d’Etats pourrait propulser le marché immobilier vers des sommets insoupçonnés.

  Une brutale remontée des taux d’intérêts sur des anticipations de retour de l’inflation avec une stabilisation du marché monétaire et la mise en place de systèmes efficaces de sauvegarde de la monnaie unique et de gestion de la dette souveraine pourrait entraîner un Krach d’une ampleur inégalée.

  Alors hausse ou baisse, ni pour ni contre bien au contraire.
  Il se pourrait aussi que ce soit les deux mais à des moments différents, avec au premier semestre 2011 un marché immobilier euphorique le temps que les mécanismes de stabilisation monétaire européens se mettent en place suivi d’un deuxième semestre qui pourrait être désastreux.
  20 janvier 2011
  source: objectif eco
  http://www.objectifeco.com/economie/immobilier/article/charles-sannat-p…

  
  
  
  4.3 Les Haussiers
  
  

  Guy Marty, directeur général de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF).
  Guy Marty a examiné les conséquences sur l'immobilier de deux scénarios d'évolution de l'économie française en 2011 : une croissance de 2 % ou une rechute de l'économie. Or, dans les deux cas, « l'évolution du prix de marché des logements devrait être plus rapide que celle du revenu disponible brut moyen des ménages », à raison d'une augmentation des prix de 9,7 % en 2011 dans le scénario central (+ 7,6 % dans le scénario alternatif).
  le 19/01/2011
  Source : La Tribune.fr
  http://www.latribune.fr/vos-finances/immobilier/20110119trib000593418/l…

  René Pallincourt, président de la FNAIM
  En parallèle, les équipes de René Pallincourt, qui préside la Fnaim, tablent sur une progression des prix comprises entre 3% et 6% à l'échelon national, en fonction de l'évolution des taux d'intérêt,

  Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université de Paris X

  La hausse des prix de l’immobilier va continuer en 2011 selon l’économiste Michel Mouillart, car les propriétaires recommencent à se séparer de leur logement pour acheter plus grand et plus cher, et la remontée des taux des crédits immobiliers ne sera pas « assez importante pour bloquer à nouveau les transactions.”.
  Capital.fr
  03/01/2011
  http://www.capital.fr/immobilier/interviews/la-hausse-des-prix-de-l-imm…

  
  
  
  Ma conclusion
  
  

  J’en sais rien, si je pouvais prédire l’avenir, ça ferai longtemps que j’aurais arrêté de bosser et serait champion de poker ou trader recherché ^^
  
  
  
  Ce qui est sur c’est que les gens continuent à acheter. Certes, du moins en province, en négociant majoritairement les prix à la baisse, mais il n’y a ni blocage des transactions, ni krach retentissant.

  Il y a trois facteurs importants pour une évolution des prix de l’immobilier :

  • Le facteur taux d’intérêt
  • Le facteur Fiscalité, Législation, …
  • Le facteur « ambiance » : mythes et facteurs psychologique toussa

  Pour le premier facteur nous ne pouvons rien faire.

  Pour le deuxième facteur nous ne pouvons pas faire grand-chose. A part fonder une association et faire du lobbying auprès de nos élus. Mais c’est un processus long, qui demande de l’investissement, de l’énergie, de l’argent, des compétences, et qui a, soyons honnête, un faible espoir de réussite.

  Enfin le troisième facteur est la raison d’être de ce forum, de notre présence commune sur ce site : Informer les gens sur la vérité des prix de l’immobilier,
  Que nous sommes dans une bulle,
  Que certains prix sont irrationnels,
  Que l’achat n’est pas toujours la meilleure solution,
  Que l’immobilier fut un temps bien plus abordable,
  Que nous sommes à l’essoufflement d’un cycle haussier,
  …
  
  
  
  Tenez bon ! Le dénouement est proche, avions nous raison, avions nous tort ?
  
  
  
  
  

  ---

  (1) http://www.onnouscachetout.com/2007-bulle-immobiliere
  (2) http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubriqu…
  (3) http://www.immoprix.com/ind/APA_R41.gif
  (4) http://www.cotation-immobiliere.fr
  (5) http://www.boursorama.com/cours.phtml?symbole=1xEUR8Y
  (6) http://www.capital.fr/immobilier/actualites/immobilier-locatif-les-rend…
  (7) http://www.latribune.fr/vos-finances/immobilier/investissement-locatif/…
  (8) http://www.anil.org/fr/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/ana…
  (9) http://www.anil.org/fr/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/ana…
  (10) http://www.cbanque.com/credit/interets-emprunts.php

Auteur : Eric Giacometti
Date : 14/09/2007
Source : Le Parisien

Lire en ligne : Caméras cachées dans les agences (lien cassé)

Me contacter pour me fournir un facsimilé de l'article : jm@poure.com

Date : 14 Septembre 2007
Source : Le Post
Auteur : La rédaction du Post

Lire en ligne sur le site du post : Les super-héros de l'immobilier ce sont aussi les internautes

Date : 19 Septembre 2007
Source : maisonappart.com
Auteur et journaliste : Laurent Perrin

Lire l'article en ligne sur le site de maisonappart.com : Des agents immobiliers piégés par des caméras cachées

Lire l'article complet : Immobilier, à la recherche du juste prix
Date : 2008-03-10
Auteur : Erwan Seznec
Article © UFC Que Choisir : nous reproduisons un court extrait au titre de la revue de presse.

2008-02-10 UFC Que Choisir - Immobilier, àla recherche du juste prix

Radio : France-Info
Emission : Le Plus de France Info
Journaliste : Franck Cognard
Date : 11 Mars 2008

Lire l'article et écouter le Podcast sur le site de France Info : Les prophètes de l’apocalypse immobilière

Date : 13 Mars 2008
Presse : Mediapart
Auteur et journaliste : Antoine Perraud

Lire l'article sur le site de mediapart.fr : Bulle-immobiliere.org contrecarre la propagande du secteur
© Mediapart, nous reproduisons une copie d'écran floutée :

Date : 1er avril 2008
Source : Le Figaro
Journaliste : Camille Peyrache

Lire en ligne sur le site du Figaro : Immobilier, le marché ralentit en Ile-de-France

Titre de l'émission : Marché immobilier, quelles perspectives
Radio : BFM
Emission : Les grands débats de BFM
Journaliste : Nicolas Doze

Ecouter le podcast en mp3 sur le site de BFM : 20080408_debat10h_bfm.mp3
Durée : 1 heure

Date : 2008-04-10
Auteur : Camille Peyrache

Lire l'article complet sur le site du Figaro : Pour retrouver des prix rationnels, la baisse doit atteindre 45%

Article © Le Figaro : nous reproduisons un court extrait au titre de la revue de presse.

Titre de l'émission : La pierre va-t-elle dans le mur ?
Radio : BFM
Emission : Les grands débats de BFM
Journaliste : Nicolas Doze
Durée : 1 heure

Ecouter le podcast en mp3 : 20080625_debat11h_bfm.mp3

Date : 2 Septembre 2008
Source : Le Figaro
Auteur et journaliste : Camille Peyrache

Lire l'article sur le site du Figaro : Où va l'immobilier ?

Source : Le Figaro
Auteur et journaliste : Camille Peyrache
Date : 16 Septembre 200_

Lire en ligne sur le site du Figaro : Les prix doivent "s'ajuster", selon la Fnaim

Animateur et journaliste : Arnaud Fleury
Radio : BFM Radio
Podcast : http://podcast.bfmradio.fr/channel123/20090225_debat10h_bfm.mp3
Date : 25 Février 2009 de 10h00 à 11h00

Participants :

Jean-Michel Guérin,
Président du groupe Particulier à Particulier

Jean-Michel Pouré,
Président de l'association "Bulle immobilière"

Bernard Cadeau,
Président du réseau Orpi

Réactions sur le forum de la Bulle Immobilière : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?f=3&t=51170