Robert Shiller : Comparaison indices des prix de l'immobilier (loyers, prix de vente, coût de construction)

Une bulle immobilière se définit par un écrart de l'indice des prix de l'immobilier par rapport aux fondamentaux.

Les fondamentaux sont liés à la rentabilité d'un bien (exprimée par sa valeur locative) et l'indice du coût de la contruction (remplacement d'un bien existant). En micro-économie, ces indices correspondent aux choix du consommateur : acheter, louer, faire construire. Normalement, ces trois choix doivent être corrélés.

Sur le graphique présenté par Robert Shiller devant la commission d'enquête du Sénat, on remarque une décorellation complète de l'indice des prix de l'immobilier par rapport à l'indice du coût de la contruction et à l'indice des loyers.

Par ailleurs, on note que les indices coût de la construction et loyers sont stables. La hausse des prix de la construction n'est pas responsable de la bulle immobilière. On remarquera la pente descendante des prix depuis 2007. Il est probable que l'indice des prix retourne à la normale.

Source : Témoignage de Robert Shiller devant le Sénat