La bulle immobilière est un phénomène complexe, avec des intéractions psychologiques, sociologiques et économiques.
Etudions la gestation de la bulle immobilière et ses facteurs déclencheurs, sous l'angle économique.

Traditionnellement, on considère l'année 2000 comme le début de la bulle immobilière.
Etudions la période allant de 1996 à 2004, qui encadre cette période.

La hausse du pouvoir d'achat

D'un part, il peut considérer l'évolution des revenus des ménages par rapport à l'inflation.

La bulle immobilière s'est développée sur un terreau très particulier, mêlant faible inflation et hausse des revenus. Durant la période, on constate une hausse du pouvoir d'achat des ménages, particulièrement marquée pour les ménages à faible revenu, souvent composés de primo-accédants :

Graphique : Evolution comparée des revenus des ménages et de l'inflation

La politique monétaire

D'autre part, on peut considérer la politique monétaire.

A partir de 1995, les banques centrales ont la mauvaise idée d'abaisser leurs taux directeurs.
Déjà il s'agit de sauver des spéculateurs du krach de la bulle internet.

Les taux d'intérêt des prêts bancaires baissent régulièrement pour atteindre des niveaux très bas.

Graphique : Evolution des taux d'intérêt des prêts bancaires

La solvabilité des ménages

Ces effets se sont combinés pour resolvabiliser les ménages, via :

L'alongement de la durée du crédit (qui permet d'emprunter plus) = effet durée.

La baisse du prix de l'argent = effet taux.

La hausse du pouvoir d'achat = effet revenu.

Cependant, on constate que la hausse des prix dépasse de loin la hausse de solvabilité.

Graphique : Evolution de la capacité d'emprunt d'un ménage ne bénéficiant ni du PTZ ni d'une aide personnelle

Il semblerait que les revenus, la faible inflation et la baisse des taux bancaires aient consitué le premier combustible de la bulle immobilière.

Cependant, à partir de 2004, on constate que la bulle se développe de manière autonome :

Le marché repose dès lors essentiellement sur des croyances religieuses dans un monde nouveau, basé sur l'immobilier, avec un marketing agressif visant à rabattre un maximum de pigeons vers les organismes bancaires. A partir de 2004, c'est une période d'euphorie, où l'immobilier est un nouvel Eldorado.

Aujourd'hui, en 2008, la situation est radicalement différente :

Retour de l'inflation qui désolvabilise les ménages.

Stagnation des revenus et crise économique.

Hausse des taux d'intérêt, surendettement, faillites personnelles, hausse des taux, etc ...

Attachez vos ceintures ...

Source des graphiques : L'accession à quel prix ? ADIL, 2007
Une des meilleurs études publiées par un organisme indépendant.